부동산 전문 김영진 변호사, 나의 고문 변호사 김영진 부동산 전문 김영진 변호사, 나의 고문 변호사 김영진

‘가계약금’, 몰취/반환 사이에서 사례부터 보자. 임차인이나 매수인이 급한 사정이 있어 목적물을 찾는데 마침 그때가 매물이 귀한 시기다. 중개업소가 연락을 하여 마침 생각하던 조건과 얼추 비슷한 매물이 있다고 한다. “매물이 없어 문의가 빗발치고 있다. 이번 기회를 놓치면 물건 구하기가 어렵다”며 바로 계약을 해야 한다고 채근한다. “지금 당장 결정을 못하면 가계약금이라도 내놓고 내일 본계약을 체결하자”고 한다. 중개업자에게 가계약금을 지급한다. 몇 시간 뒤에, 또는 하루 뒤에 생각해 보니 이런저런 이유로 본계약을 해서는 안 될 것 같다. 이 경우 가계약도 구속력이 이는가? 일방적으로 본계약 체결을 거부할 때 가계약금을 돌려받을 수 있을까? 이것도 의사 내지 계약 해석의 문제다 중개업자는 매물인 주택의 ..

‘가계약’. 이행하여야 하는가? ‘가계약’이라는 이름의 계약을 자주 보게 된다. ‘매매가계약’, ‘임대차가계약’, ‘경영권 및 주식양수도 가계약’, ‘공사도급(가)계약’ 등 다양하다. 계약 내용 자체에서 법적 구속력이 없다고 명시하는, 양해각서(MOU)와 같은 수준을 내용으로 하는 ‘가계약’ 등 다양한 모습이 있다. 일상생활에서 심심찮게 보이는 경우가 부동산 관련 ‘가계약’이다. 대충 이런 식이다. 임차인이나 매수인이 급한 사정이 있어 목적물을 찾는데 마침 그때가 매물이 귀한 시기다. 중개업소가 연락을 하여 마침 생각하던 조건과 얼추 비슷한 매물이 있다고 한다. “매물이 없어 문의가 빗발치고 있다. 이번 기회를 놓치면 물건 구하기가 어렵다”며 바로 계약을 해야 한다고 채근한다. “지금 당장 결정을 못하면..

컨설팅업자가 중개행위를 하고 중개수수료를 지급받기로 하는 약정(무효) 승소사례입니다. 제가 최근에 수행한 소송 사건 중에 외국계 글로벌기업이 우리나라에서 부동산 매각관련 컨설팅 용역을 수주하여 창고를 560억 원에 매각하는 프로젝트를 진행하다가 무산되자, 매도인을 상대로 용역비를 청구하는 소송을 제기하였고, 법무법인 우면은 피고(매도인, 창고소유자)를 대리하여 소송을 수행하였습니다. 다음과 같은 이유로 컨설팅용역비라는 것은 실질적으로 부동산중개수수료에 해당하여 용역비 지급약정은 무효라고 주장하였고, 이에 관한 법원 판결이 나는 경우에는 원고(글로벌기업)의 국내 컨설팅용역 업무 수행에 지장이 생길 것을 우려하여 "청구포기"라는 매우 드문 유형으로 소송이 종결된 경우가 있었습니다. 원고가 백기를 들고 청구를..

공공입찰에서 낙찰자결정의 취소 가능성과 낙찰자의 대응방법 이전 포스트에서 공공입찰에서 낙찰자결정의 법적성질, 낙찰자의 법적 지위, 입찰과정에 하자가 있는 경우에 입찰절차를 무효로 볼 수 있는지에 대해 설명을 하였습니다. [입찰취소의 가능성] 앞서 본 바와 같이 낙찰자 결정을 한 경우에는 편무예약으로 발주자가 승낙을 할 의무가 있으므로 입찰절차를 함부로 취소할 수는 없다. 그러나, 아직 날찰자 결정을 하기 전이고 입찰절차에 하자가 있는 경우라면 발주자는 입찰절차를 취소하고 다시 입찰에 부칠 수 있다. 대법원은 다음과 같이 설명한다. 공공입찰에서 계약이행능력 심사제도가 적용되는 입찰절차에서 개찰이 실시되어 최저가격 입찰자가 가려졌으나 아직 낙찰자 결정이 이루어지지 않은 경우, 그 입찰절차에 관련 법령의 규정..

입찰참가자격제한이 위법한 경우 국가계약법, 지방계약법, 공공기관운영법은 다양한 사유로 부정당업자 제재(입찰참가자격제한처분)를 하고 있다. 조달청 통계를 보면, 조달청은 2012년부터 2016년까지 5년간 1,385개 업체에 대해 부정당업자 제재처분을 하였고, 그중 17%인 229개 업체가 법원에 집행정지신청을 하였다. 법원은 집행정지를 신청한 229건 중 89%인 203건에 대해 집행정지를 인용하였다. 부정당업자 제재처분을 받은 1,385개 업체 중 본안소송을 제기한 경우는 16%인 221건이고, 그 결과 18%가 원고 승소 판결을 받았다고 한다. 방위사업청이 부정당업자 제재 처분을 한 데 대해 2011년부터 2017. 8월 말까지 7년간 본안소송이 제기된 사건은 100건으로, 원고 청구가 인용된 것이 ..

명의신탁 이야기(2) 김영진 변호사 명의신탁자 A는 수탁자 B와 명의신탁약정을 하였다. 명의신탁 사실을 알지 못하는 매도인 C가 수탁자 B와 매매계약을 체결하고 B 앞으로 소유권이전등기를 해 주었다. 이 경우 매매계약과 소유권이전등기는 유효하다. 매도인이 명의신탁 사실을 알지도 못하는 데 매매계약과 이전등기를 무효라고 하는 것은 매도인에게 가혹하기 때문이다. 여기서 매매계약과 B명의의 소유권이전등기는 유효하고 명의신탁약정은 무효이므로 명의수탁자 B가 소유권을 취득한 것이 된다. 이때 A는 B에 대해 매매대금과 제세공과금 등 상당액을 부당이득반환으로 청구를 할 수 있을 뿐이다. 판례에 나오는 사례를 보자. A교회는 담임목사이자 교회 대표자인 B목사에게 기도원 대지와 건물을 명의신탁하였다. A교회는 B목사와..

명의신탁 이야기(1)김영진 변호사 1995년 7월 1일부터 부동산실명제가 시행되어 이제 20년 가까이 되었다. 이 법은 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하기 위하여 제정된 것이다. 최근에는 종중과 배우자 외에도 종교단체에 대해 명의신탁을 허용하는 예외 규정을 두어 논란이 된 바 있다. 종교단체에 대한 예외는, 종교단체의 산하 조직이 보유한 부동산을 그 상급 종교단체 이름으로 명의신탁하는 경우에 적용된다. 부작용이 우려되기도 하나 엄격한 요건을 적용하면 큰 문제는 없을 것 같기도 하다. 이른바 ‘부동산실명법’은 명의신탁을 금지하고, 명의신탁을 하기로 하는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 약정을 무효로 취급한다. 명의신탁 약정에 따..

매매계약 잘하기(2) 김영진 변호사 매도인과 매수인 사이에 다양하게 상충되는 이해관계가 조절된 결과 매매계약이 체결된다. 중개업소에서 사용하는 계약서는 매매계약서든 임대차계약서든 한 장짜리이다. 공인중개사협회에서 보급한 매매계약서를 예로 들면, 매매목적물, 매매대금액 및 지급시기·방법, 소유권이전과 인도일자, 제한물권의 말소의무, 제세공과금의 부담 기준, 해약금에 의한 해제, 채무불이행시의 해제 및 손해배상예정, 중개수수료, 중개대상물확인·설명서 교부에 관한 조항만 있다. 꼭 필요한 것도 있고 민법 규정과 같은 내용을 그대로 규정한 것도 있다. 그 외에 정하고자 하는 내용은 특약사항란에 적어야 한다. 여기에는 서로가 이해관계를 조절하면서 이룬 합의사항을 적는다. 계약 교섭 과정에서 쌍방이 요구하여 합의에..