부동산 전문 김영진 변호사, 나의 고문 변호사 김영진 부동산 전문 김영진 변호사, 나의 고문 변호사 김영진

부동산이중매매, 배임행위? 법무법인 우면 김영진 변호사 지난 호에서 매수인에 해당하는 채권자 ‘을’과 양도담보예약을 체결한 매도인에 해당하는 소유자 ‘갑’이 소유권을 ‘병’에게 이전해 준 사안에서 대법원이 배임죄의 책임을 물을 수 없다고 한 판례를 소개하였다. 이러 구조는 부동산을 이중으로 매매하는 사안이 기본형이다. 부동산이중매매를 배임죄로 처벌하는 이유는 법 이론적으로 복잡하다. 간단히 설명하면 이렇다. 중도금을 받은 매도인 ‘갑’은 매수인 ‘을’에 대해 소유권이전등기에 협력할 의무가 있다. 이 등기협력의무는 매도인 자신의 사무이자 타인(매도인)의 사무에 해당하는 이중의 지위를 가진다. 매도인은 타인의 사무 처리를 대행하는 사람이므로 배임죄의 주체가 된다. 이 입장이 기존의 판례 입장이다. 이에 대해..

부동산 이중매매, 매도인 형사처벌 법무법인 우면 김영진변호사 법령이 개정될 때 그 법령을 언제부터 시행하고 그 중 어느 규정은 어느 시점 이후의 행위에만 적용한다는 경과규정을 둔다. 소급 적용을 막음으로써 종전 법령 규정을 믿고 한 행동에 대해 불이익을 주지 않겠다는 것이다. 자신의 행동이 법에 어긋나지 않고 그 법령에 따르면 불이익을 입을 일이 없을 것이라는 예측가능성을 보호하기 위해서다. 법령 규정은 그대로 있는데 대법원 판례가 바뀌면 어떻게 될까? 대법원 판례가 변경될 때 경과규정을 두지는 않는다. 대법원 판례가 변경되면서 종전에 처벌 받던 사람이 처벌 받지 않게 되고, 처벌 받지 않던 사람이 처벌받게 된다. 계약의 유·무효가 뒤바뀌고, 돈을 물어주지 않던 상황이 물어주어야 하는 상황으로 바뀐다. ..

매매계약서 작성시 유의점, 위약금 조항 법무법인 우면 김영진변호사 위약금 조항이 있는 경우와 없는 경우는 손해배상을 받을 때 큰 차이가 있다. 예를 들어, 매도인이 단독주택을 팔고 아파트를 전세로 얻기로 하고 단독주택을 매도하는 매매계약을 체결하고 계약금 5,000만원을 받았다. 매도인은 아파트 전세계약을 체결하면서 계약금 3,000만원을 지급하였다. 매매계약상 잔금 날 단독주택을 비워주고 그날 아파트로 이사하면서 전세 잔금을 치르기로 했다. 잔금 날 매수인이 계약을 이행하지 않았다. 매도인은 아파트 전세 잔금을 치르지 못하였다. 단독주택 매매계약에는 위약금 조항이 없고, 아파트 전세계약에는 위약금 조항이 있다고 가정하자. 매도인은 아파트 전세계약에 따라 전세 잔금을 지급하지 못했으니 전세 계약금 3,0..

매매계약서 작성시 유의점, 손해배상 법무법인 우면 김영진 변호사 필자가 자주 받는 상담 사례가 있다. 부동산을 매수하기로 계약서를 쓰고 매수인이 계약금을 지급하였다. 부동산 임대차의 경우도 마찬가지다. 매도인이 언제까지 어떤 의무를 이행하기로 하였는데 그 날까지 이행하지 않고 시간만 흘러간다. 매도인의 의무는 근저당권 설정등기를 말소하겠다거나, 세입자를 내보내겠다거나, 인·허가를 받겠다는 의무일 수도 있다. 혹은 잔금 지급일까지 다른 의무도 이행하고 소유권이전등기도 해 주겠다는 의무일 수도 있다. 여하튼 매수인은 잔금 지급을 위해 준비를 해 두었는데 매도인은 의무를 이행할 준비를 제대로 하지 못하고 있다. 매수인이 궁금해 하는 것은 계약을 해제하고 계약금을 돌려받고 계약금만큼의 위약금을 물릴 수 있는지 ..

아파트 체납관리비 승계, 관리비 소멸시효 법무법인 우면 김영진 변호사 최근 상가 건물을 경매로 취득했는데 관리사무소로부터 전 소유자가 관리비를 체납하였으니 납부하라는 독촉을 받는데, 그 금액이 예상을 초과한다며 상담을 해 오는 사례가 많다. 사례를 보자. 의뢰인은 경매에서 상가 건물의 구분소유권을 낙찰 받았다. 관리사무소에서 약 5년 동안의 관리비가 체납되었다며 수 천 만원에 이르는 체납관리비를 납부하지 않으면 단전·단수 조치를 취하겠다고 통보해 왔다. 상가가 활성화되지 못하다보니 장사가 안 돼 관리비를 연체하다가 경매가 들어오자 야반도주한 경우, 관리단이 제대로 구성되지 않고 관리사무소도 관리를 부실하게 하여 관리비를 제대로 징수하지 못한 경우에는 체납관리비가 예상을 뛰어넘는 액수가 된다. 집합건물법은..

권리금 법제화, 상가임대차계약 논란은? 법무법인 우면 김영진변호사 최근 법무부는 ‘권리금 법제화’ 방안을 발표하였다. 임대차보증금 액수를 묻지 않고 모든 상가임대차 임차인에게 대항력을 인정하여 건물주가 바뀌어도 5년간 임대차계약의 존속을 주장할 수 있게 한다. 임대차계약이 종료되는 경우 기존임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 임대인에게 협력의무를 부과하고, 이에 위반하여 기존임차인이 손해를 입은 경우에는 손해배상청구를 할 수 있도록 명문화한 것이다. 이번 정기국회에서 상가건물임대차보호법을 개정하고 내년 6월 이전에 시행할 계획이라고 한다. 임차인 보호로는 미흡하다거나 임대인의 재산권을 지나치게 침해할 우려가 있다는 반응도 있다. 그동안 거래 현실에서는 실제로 권리금이 수수되었음에도 임..

매매계약 잘하기(3) 법무법인 우면 김영진 변호사 계약할 때 서로 이야기 오간 사항을 정리하여 적으면 계약 내용이 된다고 하였다. 서로 오간 이야기를 계약 내용으로 만들 때 주의할 점이 있다. 이례적인 계약 조건이라면 반드시 확인을 하자. 특이한 내용으로 계약을 할 때 법률관계에 미칠 파장을 검토해 봐야 한다. 재산을 날릴 수도 있다. 이례적인 내용으로 계약을 하였다가 재산을 날린 예를 보자. 대법원까지 가서 판례를 남긴 사건이다. 조금 고쳐서 예를 든다. 매매계약에서 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하고 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. 이러한 쌍방의 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시이행의 관계에 있다. 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무..

매매계약 잘하기(2) 법무법인 우면 김영진 변호사 매도인과 매수인 사이에 다양하게 상충되는 이해관계가 조절된 결과 매매계약이 체결된다. 중개업소에서 사용하는 계약서는 매매계약서든 임대차계약서든 한 장짜리이다. 공인중개사협회에서 보급한 매매계약서를 예로 들면, 매매목적물, 매매대금액 및 지급시기·방법, 소유권이전과 인도일자, 제한물권의 말소의무, 제세공과금의 부담 기준, 해약금에 의한 해제, 채무불이행시의 해제 및 손해배상예정, 중개수수료, 중개대상물확인·설명서 교부에 관한 조항만 있다. 꼭 필요한 것도 있고 민법 규정과 같은 내용을 그대로 규정한 것도 있다. 그 외에 정하고자 하는 내용은 특약사항란에 적어야 한다. 여기에는 서로가 이해관계를 조절하면서 이룬 합의사항을 적는다. 계약 교섭 과정에서 쌍방이 ..