'가계약금', 몰취/반환 사이에서

‘가계약금’, 몰취/반환 사이에서

사례부터 보자. 

임차인이나 매수인이 급한 사정이 있어 목적물을 찾는데 마침 그때가 매물이 귀한 시기다. 중개업소가 연락을 하여 마침 생각하던 조건과 얼추 비슷한 매물이 있다고 한다. “매물이 없어 문의가 빗발치고 있다. 이번 기회를 놓치면 물건 구하기가 어렵다”며 바로 계약을 해야 한다고 채근한다. “지금 당장 결정을 못하면 가계약금이라도 내놓고 내일 본계약을 체결하자”고 한다. 중개업자에게 가계약금을 지급한다.

몇 시간 뒤에, 또는 하루 뒤에 생각해 보니 이런저런 이유로 본계약을 해서는 안 될 것 같다.

이 경우 가계약도 구속력이 이는가? 일방적으로 본계약 체결을 거부할 때 가계약금을 돌려받을 수 있을까? 이것도 의사 내지 계약 해석의 문제다

<구속력 없는 경우>

중개업자는 매물인 주택의 평수 등 개략적인 사항, 매매대금 또는 전세보증금 액수, 입주일 등 매도인(임대인)이 내건 조건에 대해서만 제시하였을 것이고, 특별한 협의과정이 없었고, 매수인측이 주택을 직접 살펴보지도 않았을 것이다. 

이런 상황이라면 주된 부분에 대해 대략의 합의가 있었다고 볼 수 없다. 이 가계약은 준비단계의 계약에 불과하다고 보아야 한다. 본계약과 관련시키는 한 계약으로서의 구속력이 없다. 원칙적으로 가계약금을 돌려받을 수 있다. 어디까지나 원칙이라는 이야기다.

<본계약이 체결된 것으로 볼 경우>

가계약의 내용이 매수희망자가 예약완결권을 행사하기로 하는 경우라면 매매예약이 체결된 것이고, 특정 조건의 성취 여부에 달린 것으로 하는 경우에는 조건부 계약이 된다. 이 경우라면 가계약금은 손해배상의 예정을 정한 것으로 볼 가능성이 크다.

<가계약 자체로서 구속력 ; 본계약 교섭에 대한 담보금>

이 경우까지가 아니라면 가계약이 준비단계의 계약에 불과하여 본계약으로서는 구속력이 없다. 이때도 가계약 자체가 구속력이 없다고 볼 수는 없다.

본계약상 주된 급부의 중요부분에 대해 대략의 합의에 도달하고, 추가적인 계약교섭을 하여 계약체결 여부를 최종적으로 결정하기로 약속하는 경우다. 쌍방은 추가적인 계약교섭을 성실히 할 의무를 부담한다. 어느 쪽도 임의로 본계약 체결 교섭을 파기할 수 없다. 어느 한쪽이 이 의무를 위반한 경우 가계약금의 운명은 당사자가 합의한 내용에 달려있다. 매수희망자가 가계약금을 돌려받지 못할 수도 있다.



특정 아파트 단지에 매물이 씨가 말라 매수를 희망하는 사람이 줄을 서 있고, 매도인이 제시하는 조건으로 쉽게 매매계약이 체결될 수 있는 상황인 경우를 예로 들어 보자. 다음날 정식 계약을 체결하기로 하고 가계약금을 걸어 두었다. 매도인 입장에서는 가계약금 약정이 없다면 다른 사람과 매매계약을 체결할 수 있는 상황이다.

이때는 가계약금은 다음날 본계약 체결을 위한 교섭을 할 것을 담보하기 위한 성격이라고 보아야 한다. 매수 희망자가 본계약 체결을 위한 교섭에 나오지 않으면 가계약금을 몰취하기로 약정한 것이다. 이렇게 해석하는 것이 당사자들의 의사에 합치한다.

<매도인측이 교섭 거부하는 경우 ; 배액상환?>

매도하려는 사람이 다른 사람과 매매계약을 체결해 버리거나, 가계약금을 건 사람과의 본계약 교섭을 일방적으로 거부한 경우는 어떤가. 가계약금을 반환하면 그만인가. 아니면 그에 더하여 가계약금만큼을 추가로 배상하여야 하는가.

매도인측도 배액을 상환하도록 하는 것이 공평의 관념에 부합한다고 볼 여지도 있다. 

그러나 가계약에서 특별히 정한 바가 없다면, 매도인은 받은 것만 돌려주면 그만이라고 해석하여야 한다. 가계약금을 주고받을 당시의 상황에 비추어 보면 그것이 당사자들의 의사에 합치할 것이기 때문이다. 물론 매수희망자가 구체적인 손해를 입었다면 손해배상을 받을 수 있기는 하다.


[가계약 체결시 주의할 점]

일방이 임의로 파기한 경우에 가계약금과 관련된 문제는 가계약 당시 상황이나 서로 간에 오간 말에 따라 당사자들의 의사를 탐구할 문제다. 앞에서 이야기 한 대로 가계약과 관련된 문제 자체가 워낙 그때그때 다르다.

가계약금을 주고받을 때도 서로가 이야기 된 바를 문서로 남기자. 주저 없이 문서로 남기자고 이야기 하자. 문서의 형식에는 구애 받지 말자. 서로 이야기한 내용을 소박하게 적으면 된다. 가계약금을 반환하여야 하는 경우는 어떤 때이고, 몰취하는 경우는 어떤 때인지를 분명히 반영하자. 문서가 아니라면 합의된 내용과 자신 입장에서 요구하는 내용을 정리하여 문자메시지로 보내 놓기라도 하자. 분쟁이 생겨서 낭비되는 시간과 에너지를 미리 막을 수 있다. 거래 조건 흥정보다 더 중요한 문제다.

#가계약, #가계약금, #매매가계약, #도급가계약, #의사해석, #법적 구속력, #본계약, #양해각서, #예약, #조건부 계약, #준비단계의 계약, #몰취, #의사해석