매매계약 잘하기(2)

매매계약 잘하기(2)

김영진 변호사

 

 

 

매도인과 매수인 사이에 다양하게 상충되는 이해관계가 조절된 결과 매매계약이 체결된다. 중개업소에서 사용하는 계약서는 매매계약서든 임대차계약서든 한 장짜리이다. 공인중개사협회에서 보급한 매매계약서를 예로 들면, 매매목적물, 매매대금액 및 지급시기·방법, 소유권이전과 인도일자, 제한물권의 말소의무, 제세공과금의 부담 기준, 해약금에 의한 해제, 채무불이행시의 해제 및 손해배상예정, 중개수수료, 중개대상물확인·설명서 교부에 관한 조항만 있다. 꼭 필요한 것도 있고 민법 규정과 같은 내용을 그대로 규정한 것도 있다.

 

 

 

 

 

그 외에 정하고자 하는 내용은 특약사항란에 적어야 한다.

여기에는 서로가 이해관계를 조절하면서 이룬 합의사항을 적는다. 계약 교섭 과정에서 쌍방이 요구하여 합의에 이른 사항을 적는다. 계약서에 도장 찍으면서 구두로 다짐해 둘 사항까지 모두 적는다. 특약사항란 공간이 부족하면 다른 종이에 적으면 된다.

매도인은 “잔금날에 잔금이 안 들어오면 내가 들어갈 집 매매계약을 해제 당하게 되고 위약금으로 얼마를 물게 되어 있으니, 잔금날 약속은 하늘이 두 쪽이 나더라도 지켜 달라.”고 하거나, 매수인은 “보일러와 수도를 수리해 달라. 이삿짐 들어가서 수리하려면 힘드니 반드시 이삿날 전에 수리해 달라”는 등 크고 작은 합의 내용을 적는다. 적고 나서 다시 내용을 확인 하자. 나중에 딴소리할 엄두를 못 내게 확실히 해 두자.

계약서에 계약내용을 기재할 때 어려운 용어를 사용하려고 애쓰지 말자. 자신 없는 용어는 사용하지 말아야 한다. 예를 들면 어떤 조건이 충족되면 매도인이 매수인으로부터 매매목적물을 환매하거나 매도인이 나서서 제3자에게 매각하여 매수인이 투하자본을 회수할 수 있도록 하는 내용이 포함된 매매계약을 하는 경우를 보자. 매도인의 의무로 ‘전매보장’와 ‘약정 총공급대금의 보전’의무를 규정한 실제 사례가 있다. 도대체 ‘전매’를 ‘보장’한다는 의미가 무엇이고 ‘약정 총공급대금’의 ‘보전’은 무슨 의미인가? 전후 문맥을 따져 읽어 봐도 애매하다. 부동산 경기가 좋아 매수인이 되팔 필요가 없거나 쉽게 처분이 된다면 문제가 생기지 않겠지만, 그게 아니라면 이 용어를 둘러싸고 분쟁이 발생할 수밖에 없다. 

차라리 “어느 시점 이후로 매수인이 요구하는 때에는 매도인은 목적 부동산을 제3자에게 매도하여야 한다”, “매도인은 제3자에게 매도할 때 본건 매매계약상의 매매대금액 이상으로 매도하여야 한다.”라는 식으로 쉽게 풀어쓰자.

 

 

 

 

여기에 더하여 “언제까지의 기간 내에 매도인이 제3자에게 매도하지 못하는 경우에는 매도인이 어찌어찌 책임을 진다.”, “매도인이 본건 매매계약상의 매매대금액 미만으로 매도할 경우에 매도인은 그 차액을 매수인에게 지급한다”, “매도인의 제3자에 대한 매각시에 매수인은 어떻게 협력 한다”는 내용을 규정하자. 계약서에 적을 내용이 훨씬 많아지고 복잡해진다. 제3자에게 되파는 것을 전제로 한 매매계약이니 당연한 일이다. 몇 단어로 간단히 정리해 둘 문제가 아닌 것이다.

이렇게 복잡한 계약서를 어느 세월에 적고 있을 거냐고 물을 수도 있다. 더구나 상대방은 법에 대해 잘 알고 나는 법에 대해 잘 모르는데 계약서가 복잡해지면 내가 당하는 게 아닌가하는 생각이 들 수도 있다. 몇 푼 안 되는 거래라면 시간과 비용을 소모할 필요가 없이 계약서를 간단히 쓰면 그만이다.

전재산 중 상당한 비중이라면 시간과 비용을 들여서라도 계약서를 제대로 작성해야 한다. 매매계약이 원만히 이행되도록 하고 미리부터 분쟁을 예방하려면 어떻게 할 것인가? 시간과 비용을 들여야 하지 않을까. 이 선택은 법률문제가 아니다. 경영적인 선택 문제다.