부동산 전문 김영진 변호사, 나의 고문 변호사 김영진 부동산 전문 김영진 변호사, 나의 고문 변호사 김영진

매매계약 잘하기(1) 김영진 변호사 통상, 건물이든 토지든 부동산은 한 가정이 가진 재산에서 가장 큰 비중을 차지한다. 사는 사람이나 파는 사람이나 계약을 제대로 하고 상대방으로부터 제때에 제대로 이행 받는 것이 중요하다. 공인중개사를 잘 만나 그 거래에 따른 위험요소를 잘 설명 듣고 위험요소를 피할 대책을 세운 후 거래를 한다면 계약에서 이행과정까지 순탄하게 진행될 것이다. 훌륭한 공인중개사라면 거래가 깨어지는 한이 있더라도 위험요소에 대해 제대로 설명해 줄 것이다. 현실적으로는 중개수수료를 놓쳐 가면서까지 위험요소에 대해 설명해 주지 않는다. 오히려 눈을 감아버리고 거래를 유도한다. 물론 그런 중개인은 성실의무 위반으로 손해배상을 하게 될 것이다. 신뢰할 수 있는 중개인을 만나는 것이 첫 번째다. 평..

경매의 함정(2) 법무법인 우면 김영진 변호사 경매절차에서 매각물건명세서에 유치권 신고자가 있다고 기재된 경매 목적물을 싼 값에 낙찰 받으려는 사람들이 많다. 유치권을 행사하고 있다고 신고한 사람이 허위 유치권자이거나 실제 채권액이 신고한 것 보다 적으므로, 이런 물건을 낙찰 받으면 큰 이익을 볼 수 있다는 이야기다. 실제로 허위 유치권자임을 밝히거나 실제 채권액을 밝혀내어 큰 이익을 남기는 사람들도 있다. 그러나 유치권에 관한 법리가 그렇게 만만한 것도 아니고, 유치권이 실제로 성립된 것인지, 효력은 어느 범위까지 인지는 쉬운 문제가 아니다. 법률 전문가들도 쉽사리 판단하기 어렵고, 법원 판결도 1, 2, 3심에서 서로 엇갈리기도 한다. 유치권의 특성을 살펴보자. 유치권은 법정 담보물권이다. 유치권자는..

TV 소비자 고발 프로그램에 임대차기간 만료 후 아파트 임대인이 임차인에게 원상회복을 과도하게 요구하는 경우를 다루는 것을 보았다. 못 박은 자국 하나, 눈에 잘 띄지도 않는 장판 손상 부위 등에 대해 수리를 하여야 한다며 수 백만 원이 소요된다고 주장하는 사례가 있었다. 필자가 최근 상담에서 접한 원상회복 요구는 더욱 황당하다. 임대인 A로부터 종전 임차인 B가 임차하여 이 점포를 학원으로 사용하였다. B의 임대차기간 만료 후 A와 새로운 임차인 C가 임대차계약을 체결하였다. A와 새 임차인 C 사이의 계약에는 '임대차기간 만료 후 임차인은 임대차목적물을 원상회복하여야 한다'는 계약 조항이 있다. C는 B가 학원으로 인테리어 해 둔 상태 그대로 이용하여 학원을 운영하였다. C의 임대차기간이 만료되어 새..

경매의 함정(4) 법무법인 우면 김영진 변호사 경매의 함정을 말하자면 빼놓을 수 없는 것이 집합건물의 대지사용권이다. 집합건물의 ‘대지사용권’이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말하고, ‘건물의 대지’란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지를 말한다. 아파트, 상가 같은 집합건물의 부지가 대지이고 그 사용권능이 대지사용권이라는 것이다. 이 대지사용권이 경매에서 함정에 속한다는 이야기는 A씨 사례를 보면 이해할 수 있다. B씨는 연립주택을 짓기 위해 대출을 받고 대지에 근저당권 설정등기를 하였다. B씨는 자금 부족으로 신축공사를 중단하였고, 시공사가 공사대금에 대한 판결을 받아 대지에 대해 강제경매를 신청하였다. 건물은 경매 대상에서 제외되었다. A씨의 계..

경매의 함정(3) 법무법인 우면 김영진 변호사 경매와 관련하여 최근 널리 회자되는 ‘NPL 투자’라는 것이 있다. NPL 투자는 부실채권을 인수하여 채권을 회수하여 이익을 얻거나 회수되지 않은 채권을 다시 매도하는 것을 총칭한다. 여기서 이야기 하고자 하는 NP L투자는 경매가 진행 중인 부동산의 채권자로부터 근저당권부 채권을 매입하여 배당을 받는 방법으로 이익을 얻는 투자기법을 말한다. 근저당권을 이전받아 경매절차에서 근저당권자로 배당을 받는 투자 방법을 이른다. NPL 투자자는 경매전문 사이트에서 경매 목적물을 검색하다가 채권액 전액을 배당받을지 여부가 불분명한 개인 근저당권자를 찾아낸다. 권리분석을 하고 낙찰가를 예상하여 근저당권자가 어느 범위에서 배당받을 수 있는지를 예측한다. 기대 배당액이 있다..

경매의 함정(2) 법무법인 우면 김영진 변호사 경매절차에서 매각물건명세서에 유치권 신고자가 있다고 기재된 경매 목적물을 싼 값에 낙찰 받으려는 사람들이 많다. 유치권을 행사하고 있다고 신고한 사람이 허위 유치권자이거나 실제 채권액이 신고한 것 보다 적으므로, 이런 물건을 낙찰 받으면 큰 이익을 볼 수 있다는 이야기다. 실제로 허위 유치권자임을 밝히거나 실제 채권액을 밝혀내어 큰 이익을 남기는 사람들도 있다. 그러나 유치권에 관한 법리가 그렇게 만만한 것도 아니고, 유치권이 실제로 성립된 것인지, 효력은 어느 범위까지 인지는 쉬운 문제가 아니다. 법률 전문가들도 쉽사리 판단하기 어렵고, 법원 판결도 1, 2, 3심에서 서로 엇갈리기도 한다. 유치권의 특성을 살펴보자. 유치권은 법정 담보물권이다. 유치권자는..

경매의 함정(1) 법무법인 우면 김영진 변호사 서초동을 비롯하여 전국 법원 주변에 경매컨설팅 간판을 내건 업체가 많다. 이들은 주로 권리분석이나 입찰가 결정에 도움을 준다며 자문을 하고, 때로는 입찰 대행을 해 주기도 한다. 변호사, 법무사, 법원에 등록된 공인중개사가 아니면 입찰 대행을 할 수 없다. 입찰 대행을 하는 경우에는 변호사법 위반으로 형사 처벌을 받을 수 있다. 여하튼 이들은 재테크를 위해, 혹은 내 집 마련을 위해 입찰을 하는 서민들에게 접근하여 권리분석을 하고 입찰가를 가르쳐 주겠다며 컨설팅 계약을 유도한다. 학원에 다니며 열심히 경매 공부를 한 사람들이 희생양이 되기 쉽다고 한다. 컨설팅 업체와 관련하여 경매에서 함정에 빠지기 쉬운 함정의 하나가 ‘경매 바지 세우기’이다. 이들 업체는 ..

소액사건의 이행권고결정 이행권고결정이란 소액사건의 소장이 접수되면 법원에서 판사는 심사하여 청구취지대로 이행할 것을 권고하는 것을 말합니다. 오늘은 김영진변호사와 함께 소액사건의 이행권고결정에 대해 알아보겠습니다. 소액사건의 이행권고결정에 대해 피고가 이의신청을 하지 않거나 이의신청에 대한 각하결정이 확정되거나 이의신청이 취하된 경우에는 이행권고결정은 확정판결과 같은 효력이 생깁니다. 피고는 이행권고결정서등본을 송달받은 날부터 2중일 내에 서면으로 이의신청을 할 수 있는데 등본이 송달되기 전에도 이의신청을 할 수 있습니다. 여기서 송달이란 법원이 소송에 관련된 서류를 일정한 방식에 따라 당사자나 소송 관계인에게 보내는 일을 말합니다. 이의신청이 있으면 법원은 지체 없이 변론기일을 지정하도록 하고 이의신청..