주택임대차분쟁, 전입신고 전 근저당권 설정

주택임대차분쟁, 전입신고 전 근저당권 설정

보통 임대차계약을 체결하고 입주 후 혹은 입주 전 전입신고를 하게 됩니다. 이 때에 우리는 혹시 모를 상황에 대비하기 위해 되도록 빠른 시일 내에 전입신고를 하게 되는데요. 그렇다면 입주 후 시일이 지나 전입신고를 했는데 그 사이에 근저당권이 설정되었다면 과연 대항력 행사를 할 수 있는 것일까요?

오늘 주택임대차분쟁 변호사와는 전입신고 전 근저당권 설정과 관련하여 대항력 취득과 그 행사여부에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

우선 주택임대차분쟁 변호사가 이해를 돕기 위해 유사 사례를 아래와 같이 정리해보았습니다.

<사례>

- A는 B소유 주택에 임대차계약 체결

- A는 입주 후 1달이 지나서야 전입신고

- 전입신고 후 혹시나 하는 마음에 등기부등본을 떼어보니 입주한 뒤 전입신고를 하기 전에 B가 채권최고액 5천만 원의 근저당권을 설정

입주는 했으나 어떠한 사정에 의해 전입신고를 뒤늦게 하였고 그 사이 근저당권이 설정되었다면 과연 A의 대항력 취득시기와 혹시라도 임차주택이 경매절차를 밟게 되었을 때 과연 A는 대항력 행사를 할 수 있는 것일까요?

이와 관련하여 주택임대차분쟁 변호사가 관련 법률을 살펴보면 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택인도 및 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 생긴다고 규정되어 있습니다.

그렇다면 이 사례와 같이 주택인도는 하였으나 시일이 지나 뒤늦게 전입신고를 한 경우에도 동일하게 효력이 발휘되는 것인지 주택임대차분쟁 변호사가 유사사례의 판례를 확인해보니 아래와 같은 판시사항을 확인할 수 있었습니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법 이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 

제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인 이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이므로 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

다시 말해 대항력이라는 것은 주택인도 뿐 아니라 전입신고까지 완료했을 때 그 효력이 발생하는 것이고 위 사례의 경우 임차주택이 경매절차를 밟더라도 전입신고일을 기준으로 대항력 행사가 가능하기에 매수인에 대한 대항력 행사는 불가능하게 됩니다. 이상 주택임대차분쟁 변호사 김영진변호사와 함께 전입신고 전 근저당권 설정시 대항력 행사 여부에 대해 알아보았습니다.