위약금특약 없는 매매계약해제

위약금특약 없는 매매계약해제

부동산에는 위약금에 따라 매매계약을 체결하는 경우는 매매거래가 진행되는 과정에서 매매계약이 약정에 의해 취소되는 경우는 상대방으로부터 위약금을 물어줘야 하는 게 원칙입니다. 

그런데 위약금에 특약이 없는 경우로 매매계약을 해제하게 되면 손해배상의 범위는 어떻게 성립될까요? 오늘 이와 관련하여 손해배상의 범위에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

<사건개요>

-A씨는 B씨로부터 대지 70평을 하여 5천만 원에 매수하기로 한 계약을 체결함

-계약체결에 계약금 500만 원을 지급하였음

-B씨는 중도금지급기일 이전에 대지를 너무 저렴한 가격에 계약하였다고 주장하면서

위 매매계약을 해제하겠다고 함

계약서에 있어 위약 시 위약금에 대한 특약이 전혀 없는 상태에서 매매계약을 채결한 A씨는 B씨에게 지급 한 500만 원에 계약금의 배액을 다시 돌려받을 수 있을까요?

위 사례에서 살펴본 바에 따르면 계약금은 단순한 계약 성립의 증거인 증약금을 나타내며 해제권유보로서의 해약금과 채무불이행 시 교부자는 그것을 몰수당하고 교부받은 자는 그 배액을 상환해야 하는 손해배상예정인 위약금으로서의 성질을 가집니다. 

그런데 민법 상 해약금에 대해 매매의 당사자일방이 계약당시 금전에 대한 계약금과 보증금의 명목으로 하여 상대방과 교부한 때에는 당사자 간에 별 다른 약정이 없는 한 당사자일방이 이행에 착수할 때까지는 계약금을 포기해야 합니다. 

그리고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 하면 이 경우는 별도의 손해배상청구권이 발생하지 않습니다. 그러나 이 사례에서는 계약 시 계약금이 수수되고 계약금 교부자가 위약하였을 경우는 계약금을 포기하고 계약금을 교부받은 자가 위약했을 때는 그 배액을 상환해야 한다는 특약이 있는 경우와 없는 경우로 보아 비교해 볼 필요가 있습니다. 

왜냐하면 계약에 있어 특약이 없다고 하여도 계약금은 민법상 해약금으로서의 성질을 가지게 되므로 당사자일방이 계약이행에 착수 할 때까지는 교부자는 계약금을 포기해야 합니다.

그리고 수령자는 그 배액을 상환하고 계약의 해제를 이행할 수 있습니다. 이 경우는 별도의 손해배상 범위에 따라 청구권이 발생하지 않지만 당사자 일방이 계약이행에 착수한 경우는 비록 계약금이 교부되었다고 하여도 계약금이나 계약금 배액의 지급으로는 당연히 계약을 해제할 수 없습니다. 

이는 매매계약의 이행에 착수한 바가 없다고 하여도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상은 매수인은 민법에 의해 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수는 없습니다. 

그러하여 손해배상액예정은 이행에 청구나 매매계약해제와는 영향이 미치지 않으므로 계약 당사자일방과의 위약이 있다고 하여도 상대방은 손해배상예정액을 자기에게 귀속시킴은 물론이고 그와는 별도로 하여 계약이행청구가 가능하여 계약을 해제할 수 있습니다. 

그런데 위 사례에서는 위약금으로 계약을 한다는 특약이 없는 경우기 때문에 그 계약금을 해약금으로 볼 수 있으며 B씨는 A씨가 계약이행에 착수하기 전까지는 계약금 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 

그러나 B씨는 계약금만 반환하고 계약을 해제하겠다는 경우로 계약금 배액의 이행제공이 있다고 볼 수 없기 때문에 계약을 해제되지 않은 상태라 볼 수 있습니다. 

또한 계약내용대로 이행을 청구할 수 있을 뿐 아니라 상대방이 계속해서 계약을 이행하지 않는다면 채무불이행책임을 물어서 계약해제와 함께 손해배상 범위에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이상 김영진변호사와 함께 위약금 특약없는 매매계약해제에 대해 알아보았습니다.