부동산 토지매매 거래 규제_부동산계약분쟁변호사

부동산 토지매매 거래 규제_부동산계약분쟁변호사

 

 

[부동산 토지매매 거래 규제]

 

 

부동산계약분쟁변호사 김영진 변호사

 

 

안녕하세요. 부동산계약분쟁변호사 김영진 변호사입니다.

오늘은 부동산 토지를 매매하거나 이용을 할 때 어떤 규제가 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정하거나 토지투기지역으로 지정하여 토지의 투기적 거래를 제한하고 있습니다.

 

 

 

 

토지거래허가제

 

토지거래계약에 관한 허가구역의 지정

 

- 국토교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 다음의 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다. (「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제116조제1항)

 

-광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역

 

-법령의 제정, 개정 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역

 

-법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역

 

-그 밖에 국토교통부장관이 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관에게 요청하는 지역

토지거래계약에 관한 허가

 

- 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 합니다. (「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제1항 전단)

 

- 허가구역에 있는 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 다음의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다. (「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제1항 전단, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제117조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제19조)

 

다음의 사항을 기재한 토지거래계약허가신청서(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 별지 제12호서식)

 

-당사자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)

-토지의 지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정현황

-토지의 정착물인 건축물·공작물 및 입목 등에 관한 사항

-이전 또는 설정하고자 하는 권리의 종류

-계약예정금액

-토지의 이용에 관한 계획

-토지취득에 필요한 자금조달계획

 

토지이용계획서

 

토지취득자금조달계획서

 

토지거래계약의 불허

 

토지거래계약에 관한 허가신청이 다음에 해당하는 경우 허가를 받을 수 없습니다. (「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조)

 

-자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아닌 경우

-허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것이 아닌 경우

-허가구역에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조제1항에 따른 자가 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

-공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

-허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

-허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 시·군 또는 인접 시·군에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우나 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

-허가구역에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조제2항의 용도에 이용하려는 것이 아닌 경우

-도시·군계획이나 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 않는 경우

-생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해(危害)를 끼칠 우려가 있는 경우

-그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우

 

 

 

 

토지이용규제

 

- 지역·지구 등의 개념

 

"지역, 지구 등"이란 지역·지구, 구역, 권역, 단지, 도시, 군계획시설 등 명칭에 관계없이 개발행위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가·허가 등을 받도록 하는 등 토지의 이용 및 보전에 관한 제한을 하는 일단(一團)의 토지를 말합니다. (「토지이용규제 기본법」 제2조제1호)

 

- 지역·지구 등의 신설 제한 등

 

다음을 제외하고는 지역·지구 등을 신설할 수 없습니다(「토지이용규제 기본법」 제5조 및 별표).

 

-토지이용규제 기본법 별표에 규정된 지역·지구 등

-다른 법률의 위임에 따라 대통령령에 규정된 지역·지구 등으로서 「토지이용규제 기본법 시행령」 별표에 따른 지역·지구 등

-다른 법령의 위임에 따라 총리령, 부령 및 자치법규에 규정된 지역·지구 등으로서 국토교통부장관이 관보에 고시하는 지역·지구 등

 

- 지역·지구 등의 지정

 

중앙행정기관의 장이나 지방자치단체의 장이 지역, 지구 등을 지정(변경을 포함함)하려면 다음의 경우를 제외하고 미리 주민의 의견을 들어야 합니다. (「토지이용규제 기본법」 제8조제1항 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제6조제8항, 제9항)

 

-따로 지정 절차 없이 법령이나 자치법규에 따라 지역·지구 등의 범위가 직접 지정되는 경우

-다른 법령 또는 자치법규에 주민의 의견을 듣는 절차가 규정되어 있는 경우

-국방상 기밀유지가 필요한 경우

-문화재보호법 제32조에 따라 가지정문화재로 지정하는 경우

-지역, 지구 등의 면적을 축소하는 경우

-지역, 지구 등의 면적을 100분의 10 이내의 범위에서 확대하는 경우

 

중앙행정기관의 장이 지역, 지구 등을 지정하는 경우에는 지적(地籍)이 표시된 지형도에 지역, 지구 등을 명시한 도면을 작성하여 관보에 고시하고, 지방자치단체의 장이 지역, 지구 등을 지정하는 경우에는 지형도면을 작성하여 그 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다. (「토지이용규제 기본법」 제8조제2항 본문)

 

토지지정지역규제

 

지정지역(투기지역)의 개념

 

- 지정지역이란 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정 요청하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다. (「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항 전단)

토지지정지역(투기지역)의 지정

 

다음의 지역은 토지지정지역(투기지역)으로 지정됩니다. (「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항제2호, 제4호)

 

-지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월 평균 지가상승률이 전국지가상승률의 30%보다 높은 지역

-직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역

-택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

토지지정지역의 지정효력

토지지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생합니다. (「소득세법 시행령」 제168조의3제6항)

토지지정지역(투기지역)에 대한 중과세

- 지정지역 내에 있는 비사업용 토지 또는 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 2009년 3월 16일부터 2013년 12월 31일까지의 기간 내에 양도한 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다. (「소득세법」 제104조제4항제3호 및 제4호)

 

 

 

 

개발제한구역

 

- 국토교통부장관이 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되어 지정한 구역을 말합니다. (「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조제1항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항)

 

개발제한구역의 지정

 

다음의 지역을 개발제한구역으로 지정합니다. (「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제2조제1항)

 

-도시가 무질서하게 확산되는 것 또는 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

-도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

-국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역

-도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

 

부동산거래 신고제도

 

실거래가격 보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 다음의 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격 등의 사항을 신고하게 하는 제도를 말합니다. (「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항)

 

-토지 또는 건축물

-도시 및 주거환경정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위

-주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위