상가임대차보호법, 임대차소송 변호사

상가임대차보호법, 임대차소송 변호사

최근에는 회사생활을 하기보다는 창업에 눈길을 돌리시는 분들이 많습니다. 그러나 무턱대고 뛰어들었다가는 자칫 손해만 보기 쉽상인데요. 오늘 임대차소송 변호사는 이렇게 창업을 준비하시는 분들을 위해 함께 알아두어야 할 상가임대차보호법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

대항력 부여 

인도 및 사업자등록 신청

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

임차인의 지위 유지

대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인의 지위가 유지되는데요. 이 말은 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용•수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.

임대차 존속기간 보장 

기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으며, 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

보증금의 증감청구권 및 증액 제한 

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한됩니다.

우선변제권 인정 

임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 하고, 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우에는, 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

소액임차인의 최우선변제권 인정 

소액 임차인은, 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있으며, 여기서 소액임차인이란 각 시도마다 기준이 되는 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 말합니다.

임차권등기명령제도 

상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시•군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 상가건물 임대차보호법제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다. 이상 임대차소송 변호사 김영진변호사와 함께 상가임대차보호법에 대해 알아보았습니다.