임대차기간 만료 후 보증금증액 요구

임대차기간 만료 후 보증금증액 요구

상가임대차 계약을 체결하고 운영하다 보면 종종 장사가 잘 될 때에 보증금을 무리하게 올려달라고 임대인이 요구하는 경우를 볼 수 있습니다. 보통은 계약연장을 앞둔 시점에서 요청을 하지만 만약 임대차기간이 만료한 후 3개월 뒤에 뒤늦게 무리한 보증금증액을 요구하는 경우 과연 임차인은 점포를 비워줘야 하는 것일까요? 

지금부터 김영진변호사와 함께 임대차기간 만료 후 보증금증액 요구에 대해 함께 살펴보도록 하겠습니다.

<사례>

- A는 B소유의 상가건물에 6천만 원의 보증금을 내고 임대차계약 체결

- 1년 계약기간이 만료되고 3개월이 지난 시점에서 B는 보증금 2천만 원을 올려주지 않으면 점포를 인도하라고 요구

간단하게 많은 분들의 이해를 돕기 위해 사례를 들어보면 위와 같습니다. 이미 계약만료기간이 지났고 임차인은 묵시적 갱신이 된 것으로 여겼지만 임대인이 갑작스레 2천만 원이라는 보증금증액을 요구하며 이를 들어주지 않은 경우 점포를 비워달라는 것인데요.

우선 상가임대차 계약갱신과 관련하여 해당 법률을 살펴보면 임대인은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 최소 1개월 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 거절하지 못하며, 만약 상호간의 계약조건 변경이나 계약해지에 대한 통지가 없다면 묵시적 갱신이 된 것이라 할 수 있습니다. 

이렇게 묵시적갱신이 된 임대차계약은 기존 계약조건과 동일하게 다시 임대차를 하는 것으로 볼 수 있으며, 이에 따라 보증금과 차임에 대한 부분도 동일하게 적용이 됩니다.

그렇기에 위와 같은 사례에서 임차인은 갱신된 1년의 임대차계약을 주장할 수 있는 것입니다. 더불어 기존 보증금이 6천만 원인데도 불구하고 임대인은 2천 만원을 올려달라는 주장을 했습니다. 

물론 임대인은 임차건물에 대한 조세, 공과금, 그밖의 부담의 증감이나 경제적인 사정에 의해 보증금 증액을 요구할 수 있습니다만 이는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 되어 있습니다. 이는 청구당시 보증금의 12%를 넘어서는 안되는 것인데요. 

이 경우 보증금 증액 요구는 720만원 한도로 인정을 해주고 임차인에게 갱신거절 사유가 없는 이상 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권 행사가 가능합니다. 이상 김영진변호사와 함께 임대차기간 만료 후 보증금증액 요구에 대한 대처방법에 대해 알아보았습니다.