경매 중 이사, 부동산경매 우선변제권

경매 중 이사, 부동산경매 우선변제권

임차인에게는 일정 요건의 대항력을 취득할 경우 우선변제권 행사가 가능하여 임차주택이 경매절차를 진행하게 될 경우 일반채권자보다 우선적으로 변제를 받아 보증금을 보호할 수 있습니다. 그렇다면 경매절차 중 이사를 한 경우에도 우선변제권 행사가 가능할까요? 오늘은 부동산경매 우선변제권과 관련하여 경매 중 이사를 갔을 때 우선변제가 가능한지 확인해보도록 하겠습니다.

<사건정리>

- ㅁㅁ은행은 A의 건물에 설정해 놓은 근저당권을 근거로 임의경매 신청

- 당시 A의 건물에는 B와 C가 임대차 계약 중이었고 경매 시작 후 임차인 2인에게 우선배당됨

- 97년 3월 최초 경락결정 선고 이후 경락인이 대금 완납을 못해 98년 7월 경락대금 완납

- B와 C는 97년 11월과 12월 주민등록을 옮김

이에 따라 ㅁㅁ은행은 마지막 경락기일 전 이사를 하며 주민등록을 이전했기 때문에 임차인 2인에게 우선변제권은 없다는 주장을 했습니다. 이와 관련하여 대법원의 판결은 아래와 같았습니다.

달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.

처음의 경락허가결정이 취소돼 신경매를 했거나 경락허가결정 확정후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 않아 재경매를 한 경우 ‘배당요구의 종기인 경락기일’이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대해 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다.

이는 동일한 임차주택에 대해 대항력을 가진 임차인이 중복해 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지해야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문이다.

그렇기에 부동산 경매에서 우선변제권 행사를 위해서는 마지막 경락기일까지 주민등록을 옮겨서는 안된다는 대법원의 판결을 확인할 수 있었습니다. 이상 김영진변호사와 함께 경매 중 이사와 관련하여 부동산 우선변제권에 대해 알아보았습니다.