근저당권에 의한 부동산 경매, 양도소득세 납부?

근저당권에 의한 부동산 경매, 양도소득세 납부?

부동산을 담보로 돈을 빌릴 경우 해당 부동산에는 근저당권이 설정됩니다. 만약 제때 변제를 하지 않는다면 근저당권에 의해 부동산 경매절차가 진행되는데요. 

만약 지인의 부탁으로 근저당권을 설정한 뒤 결국 부동산경매절차가 진행되었을 때 소유자는 양도소득세 납부의무가 있는 것일까요? 지금부터 타인에 의한 근저당권 설정으로 부동산 경매 시 소유자의 양도소득세 납부 의무에 대해 알아보도록 하겠습니다.

<사 례>

A는 10년지기 친구 B의 부탁으로 자신의 건물에 채무에 대한 담보로 근저당권을 설정해 주었습니다. 그러나 B는 결국 정해진 기간 내에 채무를 변제하지 못하였고 결국 A소유 부동산이 부동산 경매절차를 밟으며 매각대금은 모두 채권자들에게 배당되었을 때, 과연 A는 양도소득세 납부 의무가 있는 것일까요?

표면적인 부분만 놓고 본다면 자신의 채무도 아니고 타인의 채무로 인해 부동산 경매가 진행되어 건물이 매각된 상태에서 양도소득세까지 납부를 해야하는 상황이 이해가 안될 수 있지만 법률적인 부분을 따져 본다면 부동산의 소유권이 유상으로 이전되었기 때문에 부동산 소유자는 양도소득세 납부 의무가 있습니다. 이와 관련하여 헌법재판소의 합헌결정 판시사항을 살펴보면 아래와 같습니다.

첫째로, 경락에 의한 부동산소유권이전의 경우 양도소득에 해당되는 것은 경락대금인데 이것은 부동산 소유자인 물상보증인에게 법률상 귀속되는 것이므로 양도소득이 없다고 할 수 없다. 

둘째로, 물상보증인이 경락대금에서 아무런 대금교부를 받지 못하였다고 하더라도 경락대금이 담보권자에게 교부됨으로써 물상보증인은 담보채무의 소멸이라는 경제효과를 얻게 되므로 청구인은 실질적으로도 소득이 있는 것이다. 

셋째로, 임의경매에 의하여 경락된 경우와 물상보증인이 임의로 담보목적물을 양도한 후 그 대금으로 변제하는 경우를 비교하면 양자간에 본질적인 차이가 없다. (헌법재판소 2002. 6. 27.자 2001헌바44 결정)

이에 따라 근저당권에 의한 부동산 경매절차가 진행되었을 때 해당 경락대금은 우선적으로 부동산 소유자에게 귀속되기 때문에 소유자에게 돌아갈 경락대금이 없을지라도 이에 대한 양도소득세 납부의무가 있음을 알 수 있습니다. 이상 김영진변호사와 함께 근저당권에 의한 부동산 경매 시 양도소득세 납부여부에 대해 확인해보았습니다.