소액임차인 범위, 채권회수 위한 임대차계약

소액임차인 범위, 채권회수 위한 임대차계약

주택임대차보호법에 따르면 소액임차인의 경우 해당 주택이 경매절차를 밟을 경우 우선변제권 행사가 가능하여 보증금을 보호받을 수 있도록 되어 있습니다. 각 지자체마다 소액임차인의 범위는 다소 차이가 있는데요. 여기서 오늘 알아볼 내용은 채권회수를 위한 임대차계약을 체결하였을 때도 소액임차인 범위에 속하는지 여부입니다. 

지금부터 채권회수와 관련된 임대차계약에 대해 소액임차인 범위에 해당이 되는지 확인해보도록 하겠습니다.

이번 사건의 경우 A가 건물소유자인 B에게 돈을 빌려준 뒤 그 중 일부 금액을 보증금으로 대체하는 채권회수를 위한 임대차 계약을 체결하였습니다. 문제는 그 후 한달 만에 임의경매절차가 진행되었고 해당 건물의 가압류채권자인 C가 임의경매개시 한달 전에 임대차계약을 체결한 A보다 순위가 밀려 배당금을 못 받게 됨에 따라 배당이의청구소송을 제기하며 시작되었습니다.

법원에서는 A가 경매 한달 전 임대차계약을 맺은 것과 관련하여 아래와 같은 점을 문제 삼았습니다.

- 임대차 계약 체결 후 1개월여만에 임의경매절차가 개시된 점

- A의 아내는 경기에 거주 A는 사업차 서울에 거주한다 주장하지만 이에 따른 뚜렷한 이유나 필요성이 발견되지 않고 있는 점

이에 따라 해당 임대차계약이 주택을 사용 및 수익하려는 목적보다는 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 목적이 강해 보임에 따라 주택임대차보호법 상의 소액임차인 범위에 속하지 않는다는 결정을 내렸습니다. 관련하여 법원의 판시사항에서는 아래와 같은 부분을 확인할 수 있었습니다.

주택임대차법상 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 한 것은 소액임차인의 경우 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 민법 일반규정에 대한 예외규정인 바 채권자가 채무자 소유의 주택에 관해 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다고 하더라도 

실제 임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용•수익하려는 것에 있는 것이 아니고 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 주임법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.

제도의 악용을 방지하기 위한 판결이라고도 볼 수 있었던 이번 사건과 같이 순수하게 해당 건물을 사용하려는 의도가 아닌 채권회수를 위한 임대차계약이라면 아무리 규정되어 있는 소액임차인 범위에 속하더라도 인정받지 못함을 알 수 있었습니다. 이상 김영진변호사였습니다.