1년 미만 약정 효력, 상가임대차소송

1년 미만 약정 효력, 상가임대차소송

상가임대차를 통해 가게를 운영하시는 분들을 살펴보면 대부분 운영을 위해 많은 시설비를 투자하시는 경우가 많습니다. 그런 경우 되도록 오랜 시간 장사를 지속하기를 바라는 것은 누구나 같을텐데요. 만약 1년 미만 약정으로 상가임대차 계약을 했으나 장기계약 임대를 구두로 보장받았다면, 1년 미만 약정의 효력은 이 계약에서 어떤 영향을 끼칠까요?

오늘 상가임대차소송 변호사와는 1년 미만 약정 효력과 관련하여 이 약정이 유효한 것인지 확인해보도록 하겠습니다.

<사례>

계약기간을 6개월로 하여 임대차 계약을 체결한 뒤 사업자등록은 물론 계약서에 확정일자인까지 받아둔 A. 계약 당시 임대인 B는 장기 임대계약을 보장한다고 구두로 약속을 하였으나, 정작 6개월 후 자신이 직접 운영하겠다며 재계약을 거부했습니다. A는 해당 상가임대차 계약을 체결하며 시설비 등 많은 비용이 투입되었기에 6개월만 운영한다면 많은 손해를 볼 수 밖에 없는 상황입니다.

이와 같이 임대인이 구두약속과 달리 일방적으로 약정을 내세우며 재계약을 거부한다면 과연 임차인은 속수무책으로 가게를 비워줘야 하는 것일까요? 지금부터 상가임대차소송 변호사와 함께 이와 관련된 내용들을 확인해보도록 하겠습니다.

우선 2001년 12월 29일 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있습니다. 

또한 같은 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 "이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다."라고 명시되어 있습니다.

가장 중요한 임대차 기간은 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 기간을 정했더라도 그 기간을 1년으로 보고 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금 반환이 완료될 때까지는 임대차 계약이 존속한다고 볼 수 있습니다.

더불어 해당 사례에서 임차인이 재계약을 요구하지만 임대인이 뚜렷한 이유 없이 재계약을 거부하는 것은 법적으로 위반사항입니다. 엄연히 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등의 이유가 없는 이상 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.

그렇기에 이번 사례와 같이 1년 미만 약정이 있더라도 최소보장기간인 1년을 주장할 수 있으며 임차인이 월세를 연체하는 등의 결격사유가 성립하지 않는 이상 최초의 임대차기간으로부터 5년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신 요구가 가능합니다. 

지금까지 상가임대차소송 변호사 김영진변호사와 함께 상가임대차 약정 효력 중 1년 미만으로 약정을 체결 했을 때 해당 내용에 대한 유효성에 대해 알아보았습니다. 감사합니다.