근저당권 설정 부동산 매매

근저당권 설정 부동산 매매

대부분 우리가 부동산 거래를 할 때는 중개업소를 통해 진행하게 됩니다. 그런데 간혹 해당 부동산이 은행으로부터 대출 받은 돈을 갚지 못해 싸게 구입할 수 있다고 이야기를 건네는 경우를 볼 수 있는데요. 만약 이 부채 비율이 시가의 60%를 넘어가면 깡통주택이기 때문에 되도록 매매거래를 하지 않는 것이 좋습니다. 이와 관련하여 오늘은 근저당권 설정 부동산을 매매에 대해 알아보도록 하겠습니다.

근저당권 설정 부동산 매매

근저당권은 계속적인 거래관계를 가지고 있을 때 앞으로 생길 불특정 채권을 담보하려는 권리를 말하고 근저당권이라고 부르며, 이러한 근저당권의 설정은 부동산 물권변동의 일반원칙에 따라서 설정에 관한 물권적 합의와 등기에 의합니다.

 

근저당권을 설정할 때에는 보통 채무자가 하지만 반드시 채권자일 필요는 없는 것이고 채무자 이외의 자(물상보상인)라고 하더라도 상관 없습니다. 등기할 때에는 반드시 등기 내용이 보통의 저당권이 아니며 근저당권이라는 사실과 담보할 채권의 최고액을 함께 등기해야 합니다.

이 때 등기되는 채권 최고액은 채권 원본만의 한도액이 아니라 이자까지 포함하는 원리금의 한도액을 의미합니다.

  

근저당권의 범위

근저당권을 설정하는 이유는 앞서 말씀드렷듯이 장래에 상환 받아야 할 채권에서 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하기 위해서인데요.

저당권을 행사하는 경우 지연배상에 대해서는 원본의 이행기를 경과한 후의 1년 분에 한한다고 민법에서는 규정하고 있습니다. 

근저당권에 있어서 최고액은 목적물로부터 우선 변제를 받는 최고한도이므로 결국 근저당권 최고액은 민법이 정하는 합계의 일정액이라는 것을 의미하고 그 합계가 최고액한도를 넘고 있으면 넘는 부분은 우선 변제를 받지 못하게 되어 있습니다.

 

 

근저당권의 소멸

그렇다면 이러한 근저당권을 소멸시키기 위해서는 어떻게 해야할까요? 가장 기본적인 해답이지만 이미 발생한 채무를 변제하는 것입니다. 주택 매매대금에서 매매 당시의 매도인이 은행에 대해서 부담하고 있는 금액(최고액의 한도 내에서)을 공제한 나머지를 매도인에게 지급하고 근저당권을 소멸시키는 것입니다.

 

민법에 의하면 피담보 채권이 확정되기 전에는 비록 발생한 채권을 채무자가 변제해도 근저당권이 소멸하지 않습니다. 단 피담보 채권이 확정되는 때에 담보할 채권이 전혀 존재하지 않거나, 채권이 있더라도 변제로 소멸한 때나 실행이 종료하면 근저당권이 소멸하게 됩니다,

물론 이 외에도 피담보 채권이 확정되기 전에도 근저당권을 소멸시킬 수 있습니다. 근저당권 존속기간을 정하고 있지 않은 경우에는 이미 발생하고 있는 채무가 변제 등으로 전부 소멸하고 있으면 기본계약과 설정계약을 해지하여 근저당권을 소멸시킬 수 있습니다.

지금까지 부동산변호사 김영진변호사와 함께 근저당권 설정 부동산 매매에 대해 알아보았습니다.근저당권이 설정되어 있는 부동산은 자칫 그 피해로 인해 보증금 등을 돌려받지 못할수도 있기에 신중하게 결정하셔야 합니다. 더불어 오늘부터 본격적으로 시작하는 추석연휴 건강하고 즐겁게 보내시길 바랍니다.