상가임대차 월세 연체, 임대차 계약 해지사유

상가임대차 월세 연체, 임대차 계약 해지사유

오늘 상가임대차소송 변호사와 함께 살펴볼 내용은 상가임대차 월세 연체에 대한 부분입니다. 차임 연체를 할 경우 임대차 계약 해지사유에 속하기는 하지만 상가건물 임대차보호법과 민법의 기준이 다르기 때문에 관련한 법정분쟁이 자주 일어나고는 하는데요.

최근 이와 관련하여 임차인의 요구에 의해 갱신되었더라도 갱신시점을 전후로 월세 2회이상 연체시 임대차 계약 해지사유로 인정된다는 대법원의 첫판결을 나왔습니다. 지금부터 상가임대차소송 변호사와 함께 상가임대차 월세 연체와 임대차 계약 해지사유 인정여부에 대해 확인해보도록 하겠습니다.

사건을 살펴보기에 앞서 상가임대차보호법과 민법에서 각각 임대차 계약 해지사유에 대해 상가임대차소송 변호사와 살펴보겠습니다.

<상가임대차보호법 제10조제1항>

임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 단 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신을 거부할 수 있다.

<민법 제640조>

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

이 경우 임대인은 해지권을 행사하여 임대차 기간 만료 전이라도 계약해지가 가능한 것으로 규정되어 있습니다.

이번 사건의 경우 임차인은 임대차 기간을 갱신할 것을 요구하였고 2010년 12월 계약이 갱신되는 시점에서 2010년 11월, 2011년 1월 월세를 연체하였습니다. 이에 임대인은 건물을 돌려달라며 건물명도소송을 제기하였는데요. 그럼 지금부터 상가임대차소송 변호사와 함께 대법원의 판시사항을 확인해보도록 하겠습니다.

상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다. 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 돼 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반한다.

이에 따라 임차인의 요구에 의해 임대차계약이 갱신되었더라도 갱신시점을 전후하여 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대차 계약 해지 사유 인정된다는 것을 알 수 있었습니다. 

임대차 관계에서 불공정한 특약이나 이러한 차임 연체로 인한 법적분쟁은 끊임없이 발생하고 있습니다. 문제는 이를 얼마나 현명하게 해결하냐는 것인데요. 상가임대차 계약과 관련하여 현재 어려움이 있으시다면, 언제든 상가임대차소송변호사 김영진변호사에게 문의주시길 바랍니다.