상가임대차계약 특약사항_부동산전문변호사

상가임대차계약 특약사항_부동산전문변호사

다른 사람의 건물을 빌려 상가를 운영하는 것을 상가임대차라고 합니다. 이러한 상가임대차계약을 할 때는 해당 건물에 대한 권리관계나 상권 등 다양한 부분을 계약전 고려해보고 신중하게 결정해야 하는데요. 특히 상가임대차에서 염두해 두셔야 할 부분은 바로 특약사항입니다. 자칫 특약사항으로 인해 때론 피해를 입는 사례도 많기에, 상가임대차계약시 꼼꼼하게 살펴보셔야 하는데요. 오늘 부동산전문변호사와는 상가임대차계약 특약사항과 관련하여 확인해보도록 하겠습니다.

일반적으로 부동산 중개업소에서 사용하는 상가임대차계약서에는 특약사항을 기대하는 부분이 있습니다. 부동산전문변호사로서 상가임대차계약 특약사항 작성시 불리한 조건으로 계약하지 않기 위해 다음과 같은 특약사항을 기재할 필요성이 있는지를 유념해봐야한다고 말씀드리고 싶은데요. 상가임대차계약의 특약사항의 고려할 점은 다음과 같습니다.

1. 임차인이 임차 상가건물을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항

보통 상가임대차계약 후 바로 입주하기보다는 계약날짜와 입주날짜까지 상당한 기간이 걸리고는 합니다. 그렇기에 그 기간사이 임대인이 제 3자에게 근저당권 등을 설정을 할 수 없도록 하고, 해당사항을 위반할 경우 임대차계약 해제는 물론 손해배상을 받을 수 있도록 하는 취지의 약정을 해 둘 필요가 있습니다.

이러한 특약사항은 혹시라도 임차인이 입주 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되었을 경우, 해당 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문에 이를 보호받기 위함입니다.

2. 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항

상가입주 후 발생할 수 있는 분쟁이 바로 입주당시 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리비용 부담에 대한 것인데요. 이러한 상가임대차 분쟁을 방지하기 위해서는 해당 내용에 대해 서로의 책임범위를 명확하게 약정해 둘 필요가 있습니다. 

3. 입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항

만약 이전 임차인이 전기요금, 수도요금 등 공과금을 미납하고 이사하여 임차인이 곤란을 겪게 될 경우, 이를 예방하기 위해 입주하기 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분과 관련하여 이를 임대인의 책임으로 약정할 필요가 있습니다.

4. 임대인이 업종을 지정하는 경우

상가임대차 계약 시, 임대인이 임대차계약을 체결하면서 업종을 지정했다면 임차인은 계약서에 기재된 업종으로 개업을 해야만 합니다. 그렇기에 부동산전문변호사가 한가지 팁을 드리자면, 임대인이 이렇게 업종을 지정했을 때는 임대인의 동의를 구하고 지정된 업종을 변경할 수 있다는 취지의 특약을 해 두는 것이 임대차 계약 후 발생할 수 있는 문제를 방지할 수 있습니다.

또한 자칫 놓치기 쉬운 부분 중에 하나가 바로 허가나 신고와 관련된 부분인데요. 업종의 지정을 약정했을 때는 지정된 해당 업종이 허가 또는 신고를 해야 하는지 확인해야 추후 불미스러운 행정절차 발생을 피할 수 있습니다. 

5. 권리금이 있는 경우

요즘 가장 문제되는 것이 바로 이 권리금입니다. 최근에는 정부에서 이를 법제화 하겠다는 방침을 밝혔으나, 실효성여부나 부작용이 우려되기에 지켜봐야할 대목 중 하나입니다. 아직까지는 법적인 보호를 받기 위해서는 상가임대차계약 시 특약사항에 이러한 권리금에 대한 내용을 포함할 것을 부동산전문변호사는 권장하고 있습니다. 

상가건물 소유자가 계약 만료 후 계속 상가건물을 임대하지 않았을 때, 권리금을 회수할 방법이 없고, 권리금의 경우 상가건물 소유자와는 아무런 관련이 없기에 최대한 임차인이 지급한 권리금을 회수하기 위해서는 권리금 회수에 관한 사항을 약정하는 것이 좋습니다.

6. 상가건물의 주차장 등의 부속물 이용에 관한 약정

상가임대차계약을 할 때 별 생각없이 넘길 수 있지만 중요한 부분이 바로 부속물 이용에 대한 부분입니다. 상가건물의 주차장이나 창고, 화장실, 간판부착과 같이 건물 부속물의 이용에 관한 사항을 약정함에 따라 주차할 수 있는 차량의 수와 유료사용 여부, 창고의 사용범위, 부착가능한 간판의 크기 등과 같은 문제를 약정해 두는 것이 좋습니다.

지금까지 부동산전문변호사와 함께 상가임대차계약의 특약사항에 대해 확인해보았는데요. 짧은 임대차 기간으로 상권이 좋은 곳은 기간을 채우지 못하고 권리금도 회수하지 못한채 나오는 피해사례가 속출하고 있습니다. 이러한 피해를 조금이라도 예방하기 위해 필요한 것이 바로 특약사항인데요. 상가임대차 등으로 어려움에 처해 있으시다면, 언제든 부동산전문변호사 김영진변호사가 성심껏 도와드리겠습니다.