부동산임대차소송변호사_상가임대차 전대차효과

부동산임대차소송변호사_상가임대차 전대차효과

전대차란 임차인이 자신의 임차권을 기본으로 임차상가건물을 제3자가 사용할 수 있도록 하는 것을 이야기 하는데요. 이러한 전대차의 경우 반드시 임대인의 동의가 있어야만 가능합니다. 상가임대차분쟁의 경우 이러한 전대차로 인한 분쟁이 왕왕 벌어지고는 하는데요. 오늘 부동산임대차소송변호사와는 상가임대차의 전대차효과에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

우선, 상가건물 전대차의 계약당사자는 전대인인 임차인과 전차인인 제3자입니다. 한마디고 임대인과 임차인간의 계약은 그대로 유지되는 상태에서 전대인과 전차인 사이에 새로운 임대차 관계가 생겨나는 것인데요. 이러한 상가임대차의 전대차는 앞서 말씀드렸듯이 임대인의 동의가 필요하며, 부동산임대차소송변호사로서 법률적인 부분으로 말씀드리자면, 민법에서는 임차권의 전대를 금지하고 있습니다. 그렇기에 만약 임대인의 동의없이 전대차계약을 진행하였다가 적발될 경우, 임대인이 요구했을 때 임대차계약 해지도 가능합니다.

하지만 임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니기에 임대인의 동의가 없더라도 전대차 상의 채권·채무가 유효하게 성립합니다만, 전차인이 임대인 그 밖의 제3자에 대한 관계에 있어서 유효하게 임차권을 취득하느냐는 임대인의 동의 유무에 따라 결정되는 것으로, 전대차에서 중요한 핵심인 임대인의 동의는 전대차 계약 체결전이든 후에 진행이 되든 관계는 없으며 명시적 혹은 묵시적으로 가능합니다. 물론 임대인의 동의사실은 임차인과 전차인이 입증해야만 합니다.

위에서 말씀드린대로 전대제한은 강행규정이 아니기에 임대인의 동의가 있는 경우와 없는 전대차계약은 가능하지만, 이에 따른 효과는 다소 차이가 있습니다. 다음은 부동산임대차변호사로서 임대인의 동의가 있는 전대차효과와 동의가 없는 전대차 효과에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

임대인의 동의가 있는 전대차 효과

전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지며, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다. 물론 여기서 임대인과 임차인의 관계는 아무런 영향을 받지 않고 그대로 유지되기에, 임대인은 임차인에 대하여 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있는 것인데요.

그렇다면 임대인과 전차인과의 관계는 어떨까요? 우선 임대인과 전차인 사이에서는 직접적으로 아무런 관계는 없습니다. 단, 임대인의 보호를 위해 전차인이 직접 차입 지급 등의 의무를 부담하도록 할 수 있는데요. 여기서 주의하셔야 할 부분은 전차인은 전대인에 대한 차임지급으로 임대인에게 대항할 권리는 없다는 것입니다. 

여기서 상가임대차 전대차와 관련하여 전차인의 보호를 궁금해하시는 분들이 많으실텐데요. 일단 전대차는 임대차를 기초로 하는 것이기에, 임대차 관계가 기간만료 등으로 소멸하면 전대차 관계도 소멸하게 됩니다. 하지만 만약 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우, 민법 제631조에 따르면 전차인의 권리는 소멸하지 않으므로 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있는데요.

임대인과 임차인간의 임대차계약이 해지의 통고로 종료된다 할지라도 임차상가건물이 적법하게 전대되었을 경우 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다.

임대인 동의없이 전대차 효과

그럼 이와 반대로 이번에는 부동산임대차소송변호사와 함께 임대인의 동의가 없는 전대차 효과에 대해 살펴볼텐데요. 물론 전대차계약과 관련하여 전대인과 전차인간의 계약을 유효하게 성립하며 전대인은 전차인에게 차임청구권을 가집니다. 여기서 전대인은 전차인의 보호를 위해 동의를 받아 줄 의무를 지게되는 것인데요.

문제는 여기서 발생할 수 있습니다. 물론 전대차계약만으로 임대인과 임차인사이의 임대차관계가 종료되는 것은 아닙니다. 그러나 임대인의 동의없이 계약을 진행한 후 임대인은 무단전대를 이유로 임차인과의 계약해지가 가능하며, 이러한 경우 전대인은 임대인에게 효력을 주장할 수 없기에 이러한 법률적 조항에 근거하여 전차인에게 임차상가건물반환 청구가 가능합니다.

그렇기에 반드시 전대차계약을 하기 이전에 임대인의 동의가 매우 중요하며, 매우 신중하게 진행해야 합니다. 이러한 전대차계약이나 다양한 상가임대차 분쟁으로 어려움에 처해 계시다면 더 이상 망설이지 마시고 부동산임대차소송변호사 김영진변호사와의 상담을 통해 합리적인 해결책을 마련하시길 바랍니다.