소유권 방어를 위한 조치_부동산매매변호사

 

 

소유권 방어를 위한 조치_부동산매매변호사

 

 

안녕하세요. 부동산매매변호사 김영진 변호사입니다.
오늘은 소유권 방어를 위한 조치에 관해 알아보겠습니다.
법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.
매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

부동산 관리명령
법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다.
관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있으며, 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다.
법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때가지 그 부동산을 관리합니다. 채무자, 소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다.

 

 

부동산 인도명령
매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자, 전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다. 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 신청할 수 없습니다.
인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다. 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다. 인도명령의 신청을 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 법원의 인도명령이 있으면 채무자, 소유자 또는 점유자는 해당부동산을 매수인에게 인도해야 합니다. 채무자, 소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에서 그 집행을 위임할 수 있습니다.

 

 

명도소송
인도명령 신청기간이 지나거나 채무자, 소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다. 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.
명도동은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있으며, 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기한에 제한이 없습니다.
명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다.