부동산 무상사용 이익에 따른 증여세_부동산세금변호사

 

 

부동산 무상사용 이익에 따른 증여세_부동산세금변호사

 

 

안녕하세요. 부동산세금변호사 김영진변호사입니다.
오늘은 부동산 무상사용 이익에 따른 증여세에 대해서 알아보겠습니다.
특수관계에 있는 자의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 1억원 이상의 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 합니다. 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부속 토지에 대해서는 부동산 무상사용 이익에 따른 이익의 증여 규정을 적용하지 않습니다.

부동산 무상사용 이익은 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 경과연수에 따라 10% 이자율로 할인한 금액의 합계액으로 합니다. 각 연도의 부동산 무상사용 이익은 해당 부동산가약에 2%를 곱한 금액으로 합니다.

 

 

 

 

부동산 무상사용에 따른 이익의 증여시기는 사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한 날로 합니다. 부동산 무상사용에 대한 증여세 부과는 5년 단위로 합니다. 부동산에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로이 당해 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 봅니다.

 

 

 

 

시가를 알 수 없는 부동산
시가를 알 수 없는 부동산은 상증법 제63조에 따라 보충적 평가 방법에 따라 평가한 가액을 시가로 봅니다. 즉 토지는 개별공시지가, 주택은 공동주택가격 또는 개별주택가격, 상업용 건물이나 오피스텔은 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대해 일괄해 산정 고시하는 가액, 일반 건물은 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려해 매년 1회 이상 국세청장이 산정 고시하는 가액을 부동산의 가액으로 해 산출하면 됩니다. 이런 가액을 세법에서는 기준시가라 합니다.

 

 

 

 

부당행위계산의 부인
특수관계자에게 금전, 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율로 대부하거나 제공한 경우 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5%에 상당하는 금액 이상이거나 3억원 이상인 경우에는 거래가액에 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 규정에 의한 적정한 임대료는 다음과 같이 계산됩니다.

 

(해당 자산의 시가 X 50% - 전세금 또는 보증금) X 정기예금이자율(연 3.7%)

 

실무에서 특수관계자 간에 부동산 임대차계약을 체결할 때에는 상증법상 부동산 무상사용 이익의 증여 규정을 적용해 계산한 월 임대료와 소득세법상 부당행위계산부인 규정을 적용해 계산한 월 임대료 중 큰 금액으로 하면 별 문제가 없습니다.

과세관청으로부터 부동산 무상사용에 따른 증여세를 결정 받은 자가 부동산 무상사용 기간 중 부동산 소유자로부터 부동산으로 상속 또는 증여받거나 부동산 소유자가 해당 부동산을 매도하는 등의 사유로 더 이상 무상 사용하지 아니하게 된 경우에는 이미 납부한 증여세액의 일부를 환급받을 수 있습니다.