소액임차인 우선변제 요건

소액임차인 우선변제 요건

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이를 소액임차인의 우선변제권이라고 하는데요. 오늘은 소액임차인 우선변제 요건에는 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

소액임차인의 범위에 속할 것

최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액에 해당되는 임차인이어야 합니다.

- 서울특별시 : 9천 500만원 이하

- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 8천만원 이하

- 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 6천만원 이하

- 그 밖의 지역 : 4천5백만원 이하

여기서 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동•불로동•마전동•금곡동•오류동•왕길동•당하동•원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동•평내동•금곡동•일패동•이패동•삼패동•가운동•수석동•지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시가 있습니다. 

주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다. 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다. 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다. 여기서 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

지금까지 소액임차인의 우선변제 요건에 대해 알아보았습니다. 이러한 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못하도록 되어 있는데요. 최근 대법원에서는 소액임차인 기준에 대해 한눈에 볼 수 있도록 인터넷 서비스를 제공하고 있습니다. 이상 김영진변호사였습니다.