임차인 유익비 지출, 임대인 부담의무는?

임차인 유익비 지출, 임대인 부담의무는?

상가임대차 계약을 체결하고 운영을 하다보면 때때로 도시가스보일러나 운영에 필요한 경우 시설물을 설치하는 경우가 발생합니다. 이런 경우 그 기준에 따라 유익비 혹은 필요비로 구분 짓게 되는데요. 이렇게 임차인이 유익비를 지출한 것에 대해 임대인은 부담의무가 있는 것일까요? 지금부터 임차인 유익비 지출에 대한 임대인 부담의무에 대해 살펴보겠습니다.

우선 유익비와 필요비에 대해 간단하게 설명을 하자면, 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비는 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다. 

이와 관련하여 민법 제626조를 살펴보면, “임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다”라는 규정을 확인할 수 있습니다.

또한 임차인의 유익비 지출에 대한 임대인 부담의무와 관련하여 한 판례를 확인해 보면 아래와 같은 내용을 확인해 볼 수 있습니다.

매매목적부동산을 사용하여 온 임차인이 부동산 매매계약체결 이전에 그 부동산의 임차부분을 수선하여 발생한 유익비는 그로 인한 가치증가가 매매대금결정에 반영되었다 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 매도인이 이를 부담할 성질의 것이라 할 것이니, 

매수인이 임차인의 점유부분을 명도 받기 위하여 임차인을 상대로 명도청구소송을 제기한 결과 임차인의 유익비상환청구권이 인정되어 이를 상환하였다면 매도인에 대하여 명도의무불이행으로 인한 손해배상으로서 구상할 수 있다.

한 예로 식당영업을 하던 중 기존에 있던 연탄보일러는 도시가스보일러로 설치하며 임차인이 지출을 했다면 이로 인해 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입된 유익비라 볼 수 있습니다. 이로 인해 제3자와 매매계약 체결 시 임차인의 유익비 지출로 증가한 건물의 가치증가분이 포함되어 있어 임대인도 이득을 얻었다고 할 수 있습니다.

그렇기에 유익비상당액 혹은 임차인의 유익비지출로 증가한 가치의 증가액을 상환해야 하는 임대인의 부담의무가 있다고 할 수 있습니다. 이상 김영진변호사와 함께 임차인 유익비 지출에 대한 임대인의 부담의무에 대해 살펴보았습니다.