상가전대차와 임차인의 우선변제권 행사

상가전대차와 임차인의 우선변제권 행사

상가임대차계약 과정에서 임차인이 제3자에게 다시 재임대를 하는 경우가 있습니다. 이는 상가전대차계약이라고 하는데요. 전대차는 임대인의 동의가 있어야 하며, 임대인의 동의없이 이루어진 전대차계약은 해지사유가 될 수 있다는 점을 주의하셔야 합니다.

오늘은 이러한 상가전대차계약 중에서 경매절차에 넘어간 상가건물과 관련하여 임차인의 우선변제권 행사가 가능한지 알아보도록 하겠습니다.

우선 상가건물임대차보호법 제3조 제1항을 살펴보면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다는 규정이 명시되어 있습니다.

더불어 위와 같은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받을 경우 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

그렇기에 상가전대차 계약 후 임차인의 우선변제권 행사여부를 알기 위해서는 바로 이 사업자등록 여부가 핵심이 됩니다. 이와 관련하여 한 판례를 살펴보면 아래와 같은 판시사항을 확인할 수 있습니다.

부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 

이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 한다

그렇기에 상가전대차를 한 경우 전차인이 그 명의로 사업자등록을 적법하게 했다면 임차인은 우선변제권 행사가 가능하지만 그렇지 않았다면 임차인은 대항력은 물론 우선변제권 행사도 불가능합니다. 이상 김영진변호사와 함께 상가전대차와 임차인의 우선변제권 행사 여부에 대해 알아보았습니다.