상가 점포의 권리금 법률관계

상가 점포의 권리금 법률관계

최근 정부는 경제혁신 3개년 계획을 내놓으면서 상가 권리금 제도를 보완하겠다고 밝혔다. 대체로 상가임대차보호법에서 권리금의 정의 및 보호범위를 규정하고, 국토부가 표준계약서에 권리금과 관련한 권리 의무를 명시하며, 모든 임차인에게 대항력을 부여하여 임대인 변경으로 5년의 갱신기간을 보장받지 못하고 권리금 회수 기회를 상실하는 일이 없도록 한다는 것이다.

권리금은 1960년대 이후 도시발달 과정에서 상가 점포의 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황에서 발생된 임차권 프리미엄이다. 판례는 권리금에 대해 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 본다. 따라서 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약으로 본다. 

임차인까리 주고받는 권리금에 대해서는 원칙적으로 임대인에게 책임이 없다. 임차인들끼리 권리금을 주고받는 것은 폭탄 돌리기로 비유되는 이유이다. 한편으로는 임차인이 인테리어비용 등 투입한 비용을 회수하는 방편이기도 하다. 

임대인이 임차인으로부터 권리금을 받는 경우는 다음과 같은 법률관계로 해석된다. 임차인이 임대인에게 권리금을 지급하면서 일정 기간 임대차를 존속시키기로 약정한 경우, 그 기간 동안 임대차가 존속하는 경우에는 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정 기간 이용하게 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이다. 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다.

그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다.

정부가 밝힌 권리금에 대한 대책이 어떻게 구체화될지는 모르겠으나 임차인들이 보다 안정적으로 장사할 방안이 될 수는 있다. 권리금 제도 개혁이 재건축 재개발 현장에는 어떤 영향을 줄지 한 번씩 검토해 보는 계기가 되었으면 한다.