부동산 매매시 확인해야할 권리관계

부동산 매매시 확인해야할 권리관계

부동산을 구매할 경우, 한가지 꼭 확인하셔야 할 사항이 있습니다. 바로 매매계약 목적의 부동산에 임차권, 전세권, 저당권 등이 설정되어 있거나 가등기, 가처분, 가압류가 되어 있는 경우 매수인이 소유권 행사에 제약을 받을 수 있기 때문에, 반드시 확인을 하셔야하는데요. 부동산전문변호사 김영진변호사가 부동산 매매시 확인해야 할 권리관계에 대해 말씀드리겠습니다.

                                   임차권, 전세권 및 저당권의 설정 여부                                

임차권 설정

임차권은 임차인이 임대인에게 차임을 지급할 것을 약정하고 임대인의 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리를 말하는데요. 만약 임차인이 임대차의 등기 등으로 인해 대항력을 소유하고 있을 때, 매도인과 매수인은 임차인에게 퇴거요구를 할 수 없습니다. 또한 임차권이 설정된 부동산을 매매하게 되면 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되어 임차보증금반환의무를 가지게 됩니다.

전세권 설정

전세권은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하고, 그 부동산에 대하여 후순위권리자나 그 밖에 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 뜻합니다.

그렇기에 전세권이 설정된 부동산의 사용·수익할 권리는 전세권자에게 있어 매도인과 매수인은 전세권자에게 퇴거를 요구할 수 없게되고 전세권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 전세권자의 의사에 반하여 부동산을 이용할 수 없습니다. 

저당권 설정

저당권이란 채무자나 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말하며, 저당권자는 자신의 채권을 변제받기 위해 해당 부동산의 경매를 청구할 수 있습니다. 이에 따라 저당권이 설정된 부동산을 매매했을 때는 매수인이 추후에 소유권을 잃을 위험도 있기에 주의하셔야 합니다. 또한 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 경매 등으로 소유권을 잃을 경우 매도인은 매수인에게 담보책임을 부담하게 됩니다.

                                    가등기·가처분·가압류 등기의 설정 여부                            

가등기 설정

가등기라는 것은 소유권 등의 설정, 이전, 변경과 함께 소멸의 청구권을 보전하려는 경우와 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에 하는 등기를 이야기 합니다. 부동산전문변호사가 알아본 바에 따르면 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급되기 때문에, 부동산 소유권을 보전하기 위해 가등기가 설정된 경우 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 성립된 매매계약에 의한 매수인의 소유권은 모두 실효되거나 후순위가 됩니다. 

가처분 설정

가처분은 부동산의 매매 등으로 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우, 법원의 결정으로 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록 명하는 민사집행절차 중 하나입니다. 부동산처분금지가처분의 경우 가처분 등기가 유효하게 기입된 후 그 가처분의 취소판결을 얻어서 그 가처분등기가 말소되기까지 그 가처분등기 이후에 해당 부동산의 소유권을 취득한 매수인은 가처분권자에게 대항할 수 없게 됩니다.

가압류 설정

가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있는 민사집행절차를 말하며 이를 설정한 사람이 자신의 채권을 변제받기 위해 해당 부동산의 경매를 청구할 수 있기 때문에 가압류가 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 장래에 소유권을 잃을 위험이 높습니다. 만약 가압류가 설정된 부동산의 매수인이 경매 등으로 소유권을 잃을 경우 매도인은 매수인에게 담보책임을 부담할 수 있습니다.

부동산을 매매한다는 것은 내 소유의 재산이 하나 늘어나는 것이기에 신중에 신중을 또 기해야 합니다. 자칫 이러한 권리관계로 소중한 내 자산이 한순간에 물거품이 될 수도 있기에 부동산 매매전에는 꼭 확인해보셔야 할 사항들인데요. 이러한 부동산의 권리관계로 인해 곤란을 겪고 계신 분이 있으시면 부동산전문변호사 김영진변호사가 도움을 드릴 수 있도록 언제든 문의해주시길 바랍니다.

법무법인 우면 김영진변호사 02-3465-2200