양도소득세 비과세기준_부동산세금변호사

양도소득세 비과세기준_부동산세금변호사

양도세와 취득세의 한시적 면제 혜택이 올 12월말까지 적용됨에 따라 주춤했던 부동산 시장이 조금씩 꿈틀거리고 있는데요. 특히 양도세 감면의 경우 올해 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 올해 본회의를 통과하지 못한 다주택자 양도세 중과폐지와 분양가 상한테 탄력운영 등의 법안은 2014년 부동산시장의 변수가 될 수 있는데요. 오늘은 부동산세금변호사 김영진변호사와 함께 최근 자주 거론되고 있는 양도소득세의 비과세 항목에 대해 알아보도록 하겠습니다.

                                              양도소득세의 비과세                                           

양도소득세는 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전 혹은 양도하여 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말합니다. 

이러한 양도소득세는 다음과 같이 1세대 1주택 등의 양도로 인해 발생되는 소득에 대해서는 부과되지 않는데요.

- 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대일 것 

- 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우일 것 

- 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년)

또한 거주자의 연령이 30세 이상이 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 소득이 최저생계비 수준 이상으며, 소유하고 있는 주택이나 토지를 관리 혹은 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에도 1세대로 보고 있습니다. 

여기서 한가지 더 덧붙이자면 미성년자는 1세대가 되지 못하지만, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등의 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우는 1세대로 인정을 하게 됩니다.

                                      양도세의 비과세 핵심은 1세대 1주택                                  

양도세의 비과세 핵심은 1세대 1주택이라고 볼 수 있습니다. 그럼 여기서 부동산세금변호사가 알아본 1세대 1주택의 인정조건과 인정시기에 대해 말씀드리겠습니다.

1세대 1주택 인정조건	1세대 1주택 인정시기
1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 '종전의 주택'이라 함)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설해 취득하는 경우 포함함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우	종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함함. 이하 같음)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우	합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우	각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택
1세대가 지정문화재 및 등록문화재주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우	일반주택을 양도하는 경우
1세대가 다음의 주택으로서 수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권밖 지역 중 읍지역 또는 면지역에 소재하는 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우  상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함) 이농인(어업에서 떠난 자를 포함함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택 - 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택	일반주택을 양도하는 경우
1세대가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우	부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우
1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하는 경우	다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 “거주주택”이라 함)을 양도하는 경우 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주주택: 거주기간을 말함)이 2년 이상일 것 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

 

이어서 1세대가 양도일 현재 국내 보유기간이 3년이 되지 않은 1주택을 보유하더라도 소득세법 시행령 제154조제1항에 따라 양도소득세가 부과되지 않습니다.

- 임대주택법에 따른 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

- 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한함)의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우(이 경우 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함)

- 세대전원이 해외이주를 이유로 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)

- 세대전원이 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속해 국외에 거주하기 위해 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)

- 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

물론 양도소득세의 비과세에도 예외항목은 있습니다. 미등기양도부동산에 대해서는 양도소득세율이 70%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용되고 양도소득에 대한 비과세에 관한 규정을 적용하지 않습니다. 

오늘은 부동산세금변호사와 함께 양도소득세의 비과세에 대해 알아보았는데요. 이러한 양도소득세의 한시 감면은 1가구 1주택자의 기존주택을 취득할 때 각 지자체로부터 감면대상 확인날인을 받아야 양도소득세 감면 혜택이 주어지며, 감면대상 주택 확인 신청기한은 내년 3월까지이기에 본인이 해당이 되는지 확인을 해보시고 혜택을 받으시길 바랍니다. 그리고 이러한 여러 가지 그리고 복잡한 부동산세금으로 인해 난처한 상황에 빠지셨다면, 언제든지 부동산세금변호사 김영진변호사에게 도움을 받으시길 바랍니다.

법무법인 우면 김영진변호사 02-3465-2200