부동산개발로 인한 일조권 침해

부동산개발로 인한 일조권 침해

안녕하세요 부동산개발변호사 김영진변호사입니다. 

아파트의 일조권은 좀 더 좋은 주거 환경을 원하는 입주민들의 관심의 대상입니다. 또 아파트 가격에도 영향을 미치는 등의 중요한 기능을 하고 있는데요. 부동산 개발로 인해 고층건물이 늘어남에 따라 일조권 침해와 일조권 침해로 인해 많은 분들이 문의를 주십니다.  일조권은 주거공간에 태양 광선을 확보 할 수 있는 권리라고 할 수 있는데요. 오늘은 부동산개발변호사로서 부동산개발로 인한 일조권과 일조권 침해 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

일조권이란 태양 광선을 확보할 수 있는 권리로서, 인접 건물 등에 의해 자기 집에 태양 광선이 충분히 닿지 못하여 생기는 신체, 정신, 재산의 피해에 대하여 보상을 청구할 수 있습니다. 부동산개발시 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 다음의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다.

 

- 높이 4미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1미터 이상

- 높이 8미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 2미터 이상

- 높이 8미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

하지만 건축물의 미관 향상을 위하여 너비 20미터 이상의 도로(자동차, 보행자, 자전거 전용도로 포함)로서 건축조례로 정하는 도로에 접한 대지(도로와 대지 사이 완충녹지가 있는 경우 그 대지를 포함) 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그렇지 않습니다.

 

인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우나 하나의 대지에 두 동이상을 건축하는 경우, 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축 제외)은 채광 등의 확보를 위하여 1. 건축물(기숙사는 제외)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 해야 합니다.

 

2. 같은 대지에서 두 동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 마주보고 있는 경우 포함)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음의 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다. 

① 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

② ①에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남쪽 방향(마주보는 두 동의 축이 남동에서 남서 방향인 경우만 해당한다)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배(도시형 생활주택의 경우에는 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

③ ①에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상

④ 채광창(창 넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상

⑤ 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 않은 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함]에는 4미터 이상

 

단, 대지의 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있음

 

건축법 시행령 제3조제1항제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 건축법 제2조제1항제11호에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 위 ①부터 ③까지를 적용하지 않되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 1을 적용합니다.

 

 

 

 

다음의 어느 하나에 해당하면 위의 기준에도 불구하고 건축물의 높이를 정남방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 건축법에 따른 높이의 범위에서 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장이 정하여 고시하는 높이 이하로 할 수 있습니다.

 

- 택지개발촉진법 제3조에 따른 택지개발예정지구인 경우

- 주택법 제16조에 따른 대지조성사업지구인 경우

- 지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률 제4조, 제9조에 따른 광역개발권역 및 개발촉진지구인 경우

- 산업입지 및 개발 법률 제6조에서 제8조까지에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우

- 도시개발법 제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역인 경우

- 도시 및 주거환경정비법 제4조에 따른 정비구역인 경우

- 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우

- 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우나 그 밖의 경우

 

 

 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 공원(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용 도로, 유원지, 그 밖에 건축이 허용되지 않는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 합니다.

 

그렇다면 어떤 경우에 일조방해에 해당할까요? 일조방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부 및 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하고 있습니다.

최근 판례에서는 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 않고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 일조방해 등을 이유로 분양계약상의 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 물을 수 없다고 판시하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

오늘은 부동산개발로 인한 일조권침해에 대해 알려드렸습니다. 일조권 침해나 부동산 개발 소송이나 분쟁을 진행하는데 있어 상담이 필요한 경우, 부동산개발변호사 김영진 변호사를 찾아주시면 사건을 해결해 드리도록 하겠습니다.