주택재건축사업 시행

주택재건축사업 시행

안녕하세요, 부동산개발변호사 김영진변호사입니다.

주택재건축사업은 토지 등 소유자들로 구성된 주택재건축 정비사업조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장, 군수, 자치구의 구청장 또는 한국토지주택공사와 공동으로 이를 시행하고 있는데요. 오늘은 주택재건축사업시행에 대해 부동산개발변호사 김영진변호사가 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

관리처분방식에 따른 시행

주택재건축사업은 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법인 관리처분방식에 따르고 있습니다. 주택단지 안에 있지 않는 건축물의 경우에는 지형여건·주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우와 정비구역 안에서 시행하는 사업에 한하여 실시합니다.

순환정비방식에 따른 시행방법의 특례

시행방법의 특례로서 사업시행자는 주택재건축사업을 원활히 시행하기 위해서 순환정비방식으로 시행할 수 있습니다. 이 경우 사업시행자는 정비구역의 내·외에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 주택재건축사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자(정비구역에서 실제 거주자에 한함. 주민등록지만 정비구역에 있는 경우 제외)가 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 정비구역을 순차적으로 정비하는 등 주택의 소유자의 이주대책을 수립해야 합니다.

순환정비방식으로 주택재건축사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 신청 후 관련 서류를 한국토지주택공사 또는 지방공사에 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급할 것을 요청할 수 있습니다

조합에 의한 주택재건축사업 시행

주택재건축사업은 토지 등 소유자들로 구성된 주택재건축 정비사업조합이 이를 시행하거나, 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 자치구의 구청장, 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있습니다.

시장·군수 등 공공에 의한 시행

시장·군수는 주택재건축사업이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 직접 재건축사업을 시행하거나, 시장·군수가 지정개발자(①) 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 주택재건축사업을 시장·군수 등 공공에 의해 시행하게 할 수 있습니다.

① 천재지변, 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 재건축사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 경우(지정개발자에 의한 시행은 이 경우에 한함)

② 조합설립추진위원회가 시장·군수의 구성 승인을 얻은 날부터 3년 이내에 조합 설립인가를 신청하지 않거나, 조합이 조합의 설립인가를 얻은 날부터 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 않는 경우(이 경우 사업시행자 지정 고시일 다음 날에 추진위원회의 구성 승인 또는 조합의 설립인가는 취소된 것으로 봄)

③ 지방자치단체의 장이 시행하는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시·군계획사업과 병행하여 재건축사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 경우

④ 순환정비방식에 의하여 재건축사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 경우

⑤ 재건축사업의 시행이 도시 및 주거환경정비법에 따른 명령·처분이나 사업시행계획서 또는 관리처분계획에 위반되었다고 인정되어 사업시행인가가 취소된 경우

⑥ 해당 정비구역 안의 국·공유지 면적 또는 국·공유지와 주택공사 등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지 등 소유자의 과반수가 시장·군수 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 경우

⑦ 해당 정비구역 안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지 등 소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 경우(이 경우 토지 등 소유자가 정비계획의 수립에 대한 입안을 제안한 경우 입안제안에 동의한 토지 등 소유자는 주택공사 등의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 봄. 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장·군수 및 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지 등 소유자의 경우는 제외)

주택단지는 주택법 제 16조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택과 부대, 복리시설을 건설한 일단의 토지나, 도시 및 주거환경정비법 제 41조에 따라 분할된 토지나 분할되어나가는 토지, 건축법 제 11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트나 연립주택을 건설한 일단의 토지 등을 말합니다. 간단히 말해 주택단지는 주택의 부대, 복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지라고 할 수 있습니다.

오늘은 부동산개발변호사로서 주택재건축사업시행에 대해 알려드렸습니다. 주택재건축사업에 대해 더 궁금한 것이 있거나 소송이나 분쟁으로 상담이 필요하신 경우 부동산개발변호사 김영진변호사를 찾아주시면 사건을 해결해드리 겠습니다.

법무법인 우면 김영진변호사 02-3465-2200