부동산경매 배당요구

부동산경매 배당요구

안녕하세요. 부동산경매변호사 김영진변호사입니다.

 

우선변제권이 있는 임차인은 임차주택에 대해 다른 채권자에 의해 개시된 경매절차에 참가하여 그 주택의 환가대금에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있습니다. 경매법원에서는 경매개시 결정 후 일정기간 안에 채권신고 및 배당요구신청을 하여 배당에 참여 할 수 있도록 배당요구 종기일을 공고하고 있습니다. 경매절차에서 보증금을 변제 받기 위해서는 배당요구의 종기까지 집행법원에서 서면으로 권리신고 및 배당요구를 해야 하는데요. 

오늘은 부동산경매변호사로서 배당요구에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

부동산경매변호사로서 먼저 배당요구에 대해 알려드리자면, 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기 위해 하는 채권자의 신청을 말합니다.

 

민사집행법에서 말하길 부동산경매 배당요구는 금전 집행절차에서 배당요구의 결과, 다수의 채권자가 경합하게 되어 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없을 때 법원은 민법, 상법, 그 밖의 법률에 따른 우선순위에 따라 배당하게 된다고 말하고 있습니다.

 

그렇다면 부동산경매 배당요구의 절차는 어떻게 될까요?

 

집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법, 상법, 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있습니다. 우선변제권을 취득한 임차인과 소액임차인은 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 부동산경매 배당요구를 할 수 있습니다.

 

임차인은 압류의 효력이 발생한 이후부터 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하는데요. 집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고하고 있다고 민사집행법에서 이야기하고 있습니다.

 

임차인이 부동산경매 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우, 임차인은 후 순위채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없습니다. 또, 임차인이 임대인의 재산에 대해 경매를 신청한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가 할 수 있는 채권자이기 때문에 배당을 받을 수 있습니다. 하지만 임차인이 배당을 받아야 함에도 불구하고 배당을 받지 못하고 배당을 받을 수 없는 사람이 배당을 받은 경우, 임차인은 배당을 받은 사람에게 부당 이득반환청구권을 가지게 됩니다.

  

임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에서 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 신청서에는 집행력이 있는 정본이나 그 사본 또는 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면(임대차계약서 사본과 주민등록등본 등)을 붙여야 합니다. 소액임차인이 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에도 다시 배당요구를 해야 하나, 제출된 서류가 권리신고나 배당요구의 어느 한쪽 취지로 볼 수 있는 서면이 제출 된 때에는 배당을 받을 수 있습니다.

 

그렇다면 부동산경매 배당요구 배당순위는 어떻게 될까요? 배당순위는 제 1순위부터 8순위까지 있습니다.

  - 제 1 순위 : 집행비용(인지대, 신청서기료, 등록면허세, 송달료, 평가비용, 현환조사비용, 수수료, 공고비 등)

  - 제 2 순위 : 제 3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비)

  - 제 3 순위 : 주택임대차보호법 상의 보증금 중 일정액, 상가건물임대차보호법 상의 보증금 중 일정액, 

                   근로기분법 상의 임채권 등 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금

  - 제 4 순위 : 당해세(국세<토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세>, 지방세<재산세, 자동차세, 도시계획세>)

  - 제 5 순위 : 조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일자 임차인

  - 제 6 순위 : 각종 조세채권

  - 제 7 순위 : 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료보험료, 고용보험료 및 산재보험료)

  - 제 8 순위 : 일반채권

 

대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우, 그 우선변제권 발생일을 기준으로 근저당권 등 다른 배당채권자와의 선후에 따라 배당순위가 결정되고, 배당금이 정해집니다. 

 

소액임차인이 첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당 받고 있습니다.

 

경매개시결정 전에 임차등기를 마친 임차인은 배당요구 없이도 당연히 배당을 받게 되며, 경매개시 결정 후에 임차등기를 마친 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에만 배당에 참가할 수 있습니다. 매수인이 매각대금을 지급하면, 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지하고 있습니다.

 

법원은 채권자들이 제출한 계산서와 기록을 기초로 채권액과 배당순위를 판단하고, 배당할 금액을 계산하여 배당 기일의 3일 전에 배당표의 원안을 작성하여 법원에 비치합니다. 법원은 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하고, 배당표를 확정하여야 합니다.

 

기일에 출석한 채무자는 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있습니다. 단, 채무자는 법원에 배당표 원안에 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대해 서면으로 이의할 수 있습니다.

 

또 기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대해 이의할 수 있습니다. 법원은 채권자와 채무자로부터 적법한 이의가 없거나 배당기일에 출석하지 않아 배당을 실시하는 데에 동의한 것으로 보는 경우, 배당표 원안에 따라 배당을 실시합니다.

 

 

오늘은 부동산경매변호사로서 부동산경매 배당요구에 대해 알려드렸습니다. 앞서 알려드렸듯 배당요구는 강제집행에 있어 압류채권자 외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법입니다. 혹시라도 부동산경매 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우에는 순위채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없으니 사전에 배당요구 종기를 확인하여 필히 신청하시기 바랍니다.

 

부동산경매 배당요구에 대해 더 궁금한 것이 있거나, 분쟁이나 소송진행으로 인한 상담이 필요하신 경우 부동산경매변호사 김영진변호사를 찾아주시면 해결해 드리도록 하겠습니다