부동산 강제경매 신청절차는?_부동산경매변호사

부동산 강제경매 신청절차는?_부동산경매변호사

안녕하세요. 부동산경매변호사 김영진변호사입니다.

만약에 채무관계에 있는 자가 변제를 하지 않은 채 차일피일 미루기만 한다면? 당연히 임차인은 가만히 손놓고 보기보다는 법원의 도움을 청하게 됩니다. 특히나 그 금액이 많고 상대방이 부동산을 가지고 있다면, 강제경매라는 방법을 통하여 자금을 회수할 수 있는 방법이 있는데요. 오늘 부동산경매변호사와 함께 강제경매가 무엇인지 그리고 강제경매 신청의 절차를 어떻게 되는 것인지에 대해 말씀드릴까 합니다.

                                             강제경매란 무엇인가?                                             

강제경매라는 것은 법원에서 채무자의 부동산을 압류하거나 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차로, 임차인은 임차상가건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하여 보증금의 우선변제를 받을 수 있습니다.

                                              강제경매의 신청방법은?                                         

부동산경매변호사가 신청방법에 대해 간단하게 요약해서 말씀드리자면 ① 강제경매의 신청, ② 강제경매개시의 결정, ③ 배당요구의 종기 결정 및 공고, ④ 매각의 준비, ⑤ 매각의 실시, ⑥ 매각결정 절차, ⑦ 매각대금의 납부, ⑧ 배당절차, ⑨ 소유권이전등기와 인도의 순서에 따라서 진행이 됩니다.

강제경매의 신청

임차인은 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원의 사항을 적은 강제경매신청서를 부동산이 있는 곳의 지방법원에 제출해야 합니다.

이러한 강제경매신청서에는 집행력 있는 집행권원의 정본과 채무자의 소유로 등기된 부동산의 등기사항증명서를 첨부해야 하는데요. 만약 민사집행의 신청을 할 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 지불해야 합니다.

강제경매개시의 결정

법원은 강제경매신청서의 기재사항과 첨부서류에 따라 강제집행의 요건, 집행개시 요건 등에 관한 심사결과 그 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매개시결정을 하는 동시에 그 부동산의 압류를 명하게 됩니다. 법원이 경매개시결정을 하면, 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고, 등기관은 경매개시결정사유를 등기부에 기입하하는데요. 그 효력은 채무자에게 그 결정이 송달된 때나 경매개시결정의 기입등기가 된 때 중 먼저 된 때에 압류의 효력이 생깁니다.

배당요구의 종기 결정 및 공고

압류의 효력이 생긴 후, 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고해야하는데요.

배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자로서 예를 들면, 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구종기까지 한 경매신청에 의하여 2중 개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다. 

또한 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하는 사람은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 상가건물 임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부 임차인입니다.

만약 종기일까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라, 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않으니 주의하셔야 합니다.

매각의 준비

경매개시결정이 있게 되면, 집행법원은 경매 목적물의 환가를 위한 준비를 하게 되는데요.  법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산의 권리자 등에 대하여 채권의 원금, 이자, 비용 그 밖의 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 통지합니다. 또한 경매개시결정을 한 후 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임차보증금의 액수 그 밖의 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 되는데요. 이후에 현황조사 결과 알게 된 임차인에 대하여 즉시 배당요구의 종기일까지 법원에 그 권리신고 및 배당요구를 할 것을 통지합니다.

이어서 집행법원은 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정해야 하는데요. 최저매각가격은 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 응찰에 대하여는 매각이 허가되지 않습니다.

그리고 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸하지 않는 것, 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 기재된 매각물건명세서를 작성해야 합니다.

이러한 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 합니다.

매각기일 및 매각결정기일 등의 지정·공고·통지

집행법원은 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 매각명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정하여 2주전까지 공고합하며, 매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내로 정하여, 공고되는데요.

이 매각기일과 매각결정기일(기일입찰), 입찰기간 및 매각기일(기간입찰)을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지해야 합니다.

매각의 실시

부동산의 매각은 세가지 방법으로 나눌 수 있는데요.  ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰 등이 있습니다.

이러한 매각은 집행관이 매각기일에 매각을 개시한다는 취지를 선언함에 따라 매각이 개시됩니다. 다음은 부동산경매변호사가 정리한 매각방법에 대한 간단한 설명입니다.

호가경매	호가경매기일에 매수신청의 액을 서로 올려가는 방법
기일입찰	입찰표에 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 입찰가격을 기재하여 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법
기간입찰	입찰기간은 1주 이상 1개월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정해지며, 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투의 겉면에 매각기일을 적어 집행관에게 제출하거나 그 봉투를 등기우편으로 부치는 방법

매수신청인은 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증금을 집행관에게 제공해야 하며, 집행관이 입찰을 알리는 때에는 입찰마감 시각과 개찰 시각을 고지해야 합니다. 그런 다음 집행관은 개찰을 시작하면서 최고가 매수신고인 및 다음 순위의 매수신고인을 결정합니다. 최고가 매수신고인 및 다음 순위의 매수신고인이 결정되면 집행관은 입찰의 종결을 고지합니다. 입찰종결 후 최고가 매수신고인 및 다음 순위의 매수신고인 이외의 입찰자들에게 매수보증금을 반환합니다.

매각결정 절차

법원은 입찰기일의 종료 후 매각결정기일을 열어 매각의 허가에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각의 허가 또는 불허가 결정을 선고합니다.

이해관계인이 매각허가 또는 불허가의 결정에 의하여 손해를 받는 때에는 즉시 항고할 수 있고, 또 매각허가의 이유가 없거나 허가결정에 기재한 이외의 조건으로 허가할 것임을 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수인도 즉시 항고할 수 있습니다.

매각대금의 납부

법원은 매각허가결정이 확정되면 지체 없이 대금지급기한을 지정하게 되며, 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부해야 해야 하는데요. 매각대금은 지정된 기한 내에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부해야 합니다.

이렇게 납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액을 제외한 금액을 말합니다.

배당절차

매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟게 됩니다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당합니다.

이에 따라 배당받을 채권자는 다음 중 어느 하나의 사람이 됩니다.

· 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자

· 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자

· 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류채권자

· 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자

배당기일이 정하여진 때에는 각 채권자는 채권의 원금·배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주일 안에 법원에 제출해야 하고, 집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 이에 기하여 배당표 원안에 추가·정정할 것이 있으면 추가·정정하여 배당표를 완성·확정합니다.

배당기일에 이의가 없는 때에는 배당표에 따라 배당하는데요. 이의가 있더라도 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정하여 배당을 실시하고, 이의가 완결되지 않은 때에는 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시하게 됩니다.

소유권이전등기 등의 촉탁·부동산 인도명령

부동산 강제경매의 마지막 단계는 소유권 이전등기와 부동산 인도명령인데요. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 이 경우 집행법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산 상의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁하게 됩니다.

매수인이 매각대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 않은 때에는 대금완납 후 6개월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.

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물론 채무자로서는 이러한 집행이 야속하게 느껴질 수도 있겠으나, 채권자가 이렇게 진행을 하기까지에는 여러 번 신뢰가 깨지는 과정이 있었을 수도 있습니다. 그러나 채권자도 나름의 사정이 있을 수 있기에 절박하여 강제경매를 진행하는 경우도 있는데요. 각자 나름의 사연을 들을 때면 안타까울 때도 여러번이였습니다. 앞으로도 이렇게 부동산 경매와 관련하여 문의사항이 있으시면 언제든 부동산경매변호사 김영진변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

법무법인 우면 김영진변호사 02-3465-2200