부동산경매소송변호사, 경매 기일입찰

부동산경매소송변호사, 경매 기일입찰

 

 

안녕하세요. 부동산경매소송변호사 김영진변호사입니다.

 

부동산 경매시 입찰에 참여를 하려고 할 때 기일입찰과 기간입찰. 이렇게 두가지의 방법을 통해서 참여를 진행하게 되는데요. 오늘은 기일입찰로 경매를 참여할 때를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

매각기일에 출석

 

특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행됩니다. 따라서 입찰에 참여하려는 사람은 법원이 공고한 매각기일에 경매를 집행하는 법원에 출석해야 하고 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해서 필요하다고 인정하는 경우에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있으며, 매각장소의 질서유지를 위해 다음의 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나, 입찰하지 못하도록 할 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.

 

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람

2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람

3. 위 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람

4. 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람

 

입찰게시판의 확인

 

매각기일이 공고된 이후에도 경매신청의 취하 신청이나 경매 취소사유가 있으면 경매가 취소될 수 있으며, 매각기일 또는 입찰기간 등이 변경될 수도 있습니다. 따라서 입찰이 개시되기 전에 법원의 게재된 입찰게시판을 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

입찰의 개시

 

입찰 절차의 진행은 집행관이 합니다. 집행관은 매각사건목록과 함께 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 비치 또는 게시해서 입찰에 참여하려는 사람이 그 내용을 볼 수 있도록 하고, 특별한 매각조건이 있으면 이를 고지하며, 특별히 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고하도록 최고하고 입찰은 입찰의 개시를 알리는 종이 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작됩니다.

 

입찰표의 작성

 

입찰 장소에는 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있는 설비가 마련되어 있고 입찰표는 한번 제출하면 취소·변경·교환이 허용되지 않습니다. 또한, 기재사항이 정확하지 않으면 개찰에서 제외될 수 있으므로 신중히 작성해야 합니다.

 

 

 

 

매수신청보증의 제공 및 입찰 서류의 제출

 

매수신청보증의 제공

 

입찰자는 매각물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수신청의 보증으로 제공해야 합니다.

 

입찰 서류의 제출

 

기일입찰표의 작성이 끝나면 매수신청보증을 넣고 봉한 뒤, 날인한 매수신청보증봉투와 기일입찰표를 함께 기일입찰봉투에 넣어 다시 봉하고 날인한 후 입찰봉투의 입찰자용 수취증 절취선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의 면전에서 입찰자용 수취증을 떼어 내 따로 보관하고 기일입찰봉투를 입찰함에 투입합니다.

 

입찰의 마감

 

입찰의 마감을 알리는 종이 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써 입찰이 마감됩니다. 그러나 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 않으면 입찰을 마감하지 못하고 입찰을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 1회에 한해 집행관이 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있습니다. 매수가격의 신고가 없어 바로 입찰을 마감하거나 두 번째 입찰에서도 매수가격의 신고가 없어 입찰을 최종적으로 종결하는 경우에 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다.

 

개찰

 

개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작됩니다. 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으며, 입찰자가 아무도 참여하지 않으면 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 참여합니다.

 

 

 

 

최고가매수신고인의 결정

 

개찰 결과 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 정하고 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 추가입찰을 실시해서 최고가매수신고인을 정합니다. 그러나 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 않거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정합니다. 이 때 입찰자 중 출석하지 않은 사람 또는 추첨하지 않은 사람이 있는 경우에는 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 대신 추첨하게 됩니다.

 

입찰의 종결

 

집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 입찰절차가 종결되었음을 고지해야 하며, 매수가격의 신고가 없는 경우에는 매각기일을 마감하고, 법원이 민사집행법 제91조제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다.

 

부동산경매가 재테크에 좋다고 하여 준비없이 진행을 하다가 사기를 당하거나 큰 피해를 입는 경우가 많은데요. 부동산경매로 인해 소송이나 분쟁으로 문제가 있으신 분들은 부동산경매소송변호사 김영진변호사가 여러분의 문제를 해결해드리겠습니다.