부동산 전문 김영진 변호사, 나의 고문 변호사 김영진 부동산 전문 김영진 변호사, 나의 고문 변호사 김영진

매매계약 잘하기(1) 법무법인 우면 김영진 변호사 통상, 건물이든 토지든 부동산은 한 가정이 가진 재산에서 가장 큰 비중을 차지한다. 사는 사람이나 파는 사람이나 계약을 제대로 하고 상대방으로부터 제때에 제대로 이행 받는 것이 중요하다. 공인중개사를 잘 만나 그 거래에 따른 위험요소를 잘 설명 듣고 위험요소를 피할 대책을 세운 후 거래를 한다면 계약에서 이행과정까지 순탄하게 진행될 것이다. 훌륭한 공인중개사라면 거래가 깨어지는 한이 있더라도 위험요소에 대해 제대로 설명해 줄 것이다. 현실적으로는 중개수수료를 놓쳐 가면서까지 위험요소에 대해 설명해 주지 않는다. 오히려 눈을 감아버리고 거래를 유도한다. 물론 그런 중개인은 성실의무 위반으로 손해배상을 하게 될 것이다. 신뢰할 수 있는 중개인을 만나는 것이 ..

명의신탁 이야기(4) 법무법인 우면 김영진 변호사 돈을 빌려주면서 담보조로 부동산 소유권이전등기를 받는 경우가 있다. 몇 년 몇 월 며칠자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 한다. 이것을 양도담보라고 부른다. 양도담보 등기라면 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 여기에 위반하면 명의신탁 등기를 한 경우와 마찬가지로 과징금, 형사처벌을 받게 된다. 법률 전문가들도 간과하는 규정이다. 돈 빌려 주고 담보로 부동산 소유권이전등기 해 두었다가 부동산 시가의 30%에 이르는 과징금 폭탄을 맞는 경우도 있다. 양도담보는 성질상 명의신탁과 명백히 다르다. ‘갑’에서 ‘을’ 앞으로 소유권이전등기가 되어 있고 행정관청에서 이 등기가 명의신탁등기라고..

명의신탁 이야기(3) 법무법인 우면 김영진 변호사 국가에서는 부동산 명의신탁 사실을 알게 되면 명의신탁자에 대해 과징금, 형사처벌 등의 제재를 가하고 취득세 등 조세부과처분을 하게 된다. 부동산실명법은 시장·군수 또는 구청장, 국세청장에게 부동산실명법 위반 여부를 조사할 수 있는 권한을 부여하고 있다. 공무원이 그 직무를 수행할 때에 부동산실명법 위반 사실을 알게 된 경우에는 국세청장과 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 사실을 통보하여야 한다. 법령이 공무원에게 부과한 의무이다. 여기서 공무원이 직무를 수행할 때란 모든 공무원이 자신의 직무와 관련하여 부동산실명법위반 사실을 안 경우를 말한다. 따라서 판사는 재판 과정에서, 수사기관은 수사과정에서 부동산실명법 위..

명의신탁 이야기(2) 법무법인 우면 김영진 변호사 명의신탁자 A는 수탁자 B와 명의신탁약정을 하였다. 명의신탁 사실을 알지 못하는 매도인 C가 수탁자 B와 매매계약을 체결하고 B 앞으로 소유권이전등기를 해 주었다. 이 경우 매매계약과 소유권이전등기는 유효하다. 매도인이 명의신탁 사실을 알지도 못하는 데 매매계약과 이전등기를 무효라고 하는 것은 매도인에게 가혹하기 때문이다. 여기서 매매계약과 B명의의 소유권이전등기는 유효하고 명의신탁약정은 무효이므로 명의수탁자 B가 소유권을 취득한 것이 된다. 이때 A는 B에 대해 매매대금과 제세공과금 등 상당액을 부당이득반환으로 청구를 할 수 있을 뿐이다. 근래 나온 판례에 나오는 사례를 보자. A교회는 담임목사이자 교회 대표자인 B목사에게 기도원 대지와 건물을 명의신탁..

명의신탁 이야기(1) 법무법인 우면 김영진 변호사 1995년 7월 1일부터 부동산실명제가 시행되어 이제 20년 가까이 되었다. 이 법은 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하기 위하여 제정된 것이다. 최근에는 종중과 배우자 외에도 종교단체에 대해 명의신탁을 허용하는 예외 규정을 두어 논란이 된 바 있다. 종교단체에 대한 예외는, 종교단체의 산하 조직이 보유한 부동산을 그 상급 종교단체 이름으로 명의신탁하는 경우에 적용된다. 부작용이 우려되기도 하나 엄격한 요건을 적용하면 큰 문제는 없을 것 같기도 하다. 이른바 ‘부동산실명법’은 명의신탁을 금지하고, 명의신탁을 하기로 하는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 약정을 무효로 취급한다. 명..

임차인의 원상회복범위 최근 TV 소비자 고발 프로그램에 임대차기간 만료 후 아파트 임대인이 임차인에게 원상회복을 과도하게 요구하는 경우를 다루는 것을 보았다. 못 박은 자국 하나, 눈에 잘 띄지도 않는 장판 손상 부위 등에 대해 수리를 하여야 한다며 수 백만 원이 소요된다고 주장하는 사례가 있었다. 필자가 최근 상담에서 접한 원상회복 요구는 더욱 황당하다. 임대인 A로부터 종전 임차인 B가 임차하여 이 점포를 학원으로 사용하였다. B의 임대차기간 만료 후 A와 새로운 임차인 C가 임대차계약을 체결하였다. A와 새 임차인 C 사이의 계약에는 '임대차기간 만료 후 임차인은 임대차목적물을 원상회복하여야 한다'는 계약 조항이 있다. C는 B가 학원으로 인테리어 해 둔 상태 그대로 이용하여 학원을 운영하였다. C..

경매의 함정(4) 경매의 함정을 말하자면 빼놓을 수 없는 것이 집합건물의 대지사용권이다. 집합건물의 ‘대지사용권’이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말하고,‘건물의 대지’란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지를 말한다. 아파트, 상가 같은 집합건물의 부지가 대지이고 그 사용권능이 대지사용권이라는 것이다. 이 대지사용권이 경매에서 함정에 속한다는 이야기는 A씨 사례를 보면 이해할 수 있다. B씨는 연립주택을 짓기 위해 대출을 받고 대지에 근저당권 설정등기를 하였다. B씨는 자금 부족으로 신축공사를 중단하였고, 시공사가 공사대금에 대한 판결을 받아 대지에 대해 강제경매를 신청하였다. 건물은 경매 대상에서 제외되었다. A씨의 계획은 자신이 대지를 낙찰받은 후..

경매의 함정(3) 경매와 관련하여 최근 널리 회자되는 ‘NPL 투자’라는 것이 있다. NPL 투자는 부실채권을 인수하여 채권을 회수하여 이익을 얻거나 회수되지 않은 채권을 다시 매도하는 것을 총칭한다. 여기서 이야기 하고자 하는 NP L투자는 경매가 진행 중인 부동산의 채권자로부터 근저당권부 채권을 매입하여 배당을 받는 방법으로 이익을 얻는 투자기법을 말한다. 근저당권을 이전받아 경매절차에서 근저당권자로 배당을 받는 투자 방법을 이른다. NPL 투자자는 경매전문 사이트에서 경매 목적물을 검색하다가 채권액 전액을 배당받을지 여부가 불분명한 개인 근저당권자를 찾아낸다. 권리분석을 하고 낙찰가를 예상하여 근저당권자가 어느 범위에서 배당받을 수 있는지를 예측한다. 기대 배당액이 있다고 판단되면 근저당권자에게 우..