매매계약 잘하기(3)

매매계약 잘하기(3)

법무법인 우면 김영진 변호사

계약할 때 서로 이야기 오간 사항을 정리하여 적으면 계약 내용이 된다고 하였다. 서로 오간 이야기를 계약 내용으로 만들 때 주의할 점이 있다. 이례적인 계약 조건이라면 반드시 확인을 하자. 특이한 내용으로 계약을 할 때 법률관계에 미칠 파장을 검토해 봐야 한다. 재산을 날릴 수도 있다.

이례적인 내용으로 계약을 하였다가 재산을 날린 예를 보자. 대법원까지 가서 판례를 남긴 사건이다. 조금 고쳐서 예를 든다. 

매매계약에서 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하고 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. 이러한 쌍방의 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시이행의 관계에 있다. 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 가진다. 부동산 매도인은 특별한 사정이 없는 한 매매대금을 지급받을 때까지 소유권이전의무와 목적물 인도의무의 이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 가진다.

A씨는 상가 건물을 지어 소유권보존등기를 마친 상태에서 친한 친구 B씨와 일부 구분소유권에 대한 매매계약을 체결하였다. 매매계약에서 A가 계약금만 받은 상태에서 B에게 소유권이전등기를 해 주되, B가 이것을 담보로 은행으로부터 대출을 받아 A에게 중도금을 지급하며, 잔금은 임대가 되면 임대차보증금으로 지급하기로 약정하였다. 

이에 따라 소유권이전등기는 A에게서 B 앞으로 이루어지고, B가 은행에서 대출을 받아 A에게 중도금을 지급하였고, 은행 앞으로 근저당권설정등기가 경료되었다. 이 상태에서 B가 은행 대출금을 다 갚지 못하고 부도를 내었고, 은행은 담보로 잡은 구분소유권에 대해 임의경매신청을 하였다. 경매에서 C가 낙찰을 받은 다음, 상가를 계속하여 점유하고 있던 A를 상대로 인도청구를 하였다. A는 매매대금 잔금도 못 받은 상태에서 소유권이 C로 넘어 가 버렸으니 큰 손해를 보게 되었다.

C의 인도청구에 대해 A는 유치권이 있다고 항변하였다. C에 대한 매매 잔금채권을 담보하기 위한 유치권이라는 것이다.

결론적으로, 법원은 A의 손을 들어주지 않았다. 유치권을 행사할 수 없다는 것이다. 매도인으로서는 자신이 원래 가지는 동시이행의 항변권을 행사하지 아니하고 자신의 소유권이전의무를 선이행함으로써 매수인에게 소유권을 넘겨 준 것이므로 그에 필연적으로 부수하는 위험은 스스로 감수하여야 한다. 

결국 A는 B에게 매매대금을 전액 지급받기 전에 소유권이전을 해 준다는 이례적인 조건으로 매매계약을 체결하여 그 소유권이 제3자 C에게 넘어갈 경우의 위험을 스스로 감수한 꼴이 된다. 이 사례에서 A는 B가 담보대출을 받는데 구분소유권을 담보로 제공한 형국이다. 그러니 B가 대출금을 못 갚으면 소유권을 일헤 되고 낙찰 받은 C에게 유치권을 행사할 수도 없다.

부동산 계약 제대로 하기에 대해 살펴보았다. 계약이론의 창시자인 하버드대 올리버 하트 교수는 “제대로 된 계약이 정(情)이나 호의에 기대는 관행보다 행복한 사회를 만드는데 오히려 도움이 된다.” 이것이 결론이다.