주택재개발은 어떤 절차로?_부동산개발변호사

주택재개발사업의 추진절차_부동산개발변호사

 

 

[주택재개발은 어떤 절차로?]

 

 

부동산개발변호사 김영진 변호사

 

 

안녕하세요. 부동산개발변호사 김영진 변호사입니다.

재개발이나 재건축은 영화나 드라마에서 자주 다루는 항목인데요. 이로인한 분쟁이나 소송으로 갈등을 겪는 모습을 많이 보셨을거라 생각이 됩니다. 실제로도 주택재개발로인해 분쟁이나 소송이 많이 나타나고 있기 때문에 주택재개발은 어떤 절차로 되는지 알아보도록 하겠습니다. 재개발을 준비할 때 문제와 피해없이 사업이 완료될 수 있도록 꼼꼼히 살펴보시고 진행해야 합니다.

 

 

 

 

기본계획 수립

 

- 특별시장, 광역시장 또는 시장은 10년 단위로 도시 및 주거환경 정비 기본계획을 수립하고, 5년 마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다.

 

정비계획 수립 및 정비구역 지정

 

- 시장·군수 또는 자치구의 구청장은 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 지역에 대해 도시 및 주거환경 정비계획을 수립합니다.

 

- 이 경우 시장·군수는 ① 주민에게 이를 서면으로 통보한 후, ② 주민설명회를 하고, ③ 30일 이상 주민에게 공람해야 하며, ④ 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 특별시장·광역시장·도지사에게 주택재개발 정비구역 지정을 신청해야 합니다.

 

- 단계별 정비사업 추진계획에 따라 정비계획의 수립 시기가 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 않거나, 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 주택재개발사업조합을 설립하지 않고 토지주택공사 또는 지방공기업법에 따라 주택사업을 추진하기 위해 설립된 지방공사를 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 경우 등의 사유가 있으면 토지등소유자는 정비계획의 입안을 제안할 수 있습니다.

 

시행단계

 

추진위원회 구성

 

- 주택재개발 정비구역으로 지정된 지역의 주민은 주택재개발사업조합을 구성해야만 시행자가 될 수 있으며, 조합 구성을 위해서는 먼저 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 주택재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 시장·군수의 승인을 받아야 합니다.

- 시장·군수 또는 구청장의 승인을 받은 추진위원회는 정비사업전문관리업자의 선정, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무 등을 할 수 있습니다.

 

- 추진위원회는 조합설립인가를 위한 창립총회를 개최해야 합니다.

 

조합 설립

 

- 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 합니다.

 

- 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 내에 주된 사무소의 소재지에 등기함으로써 성립합니다.

 

시공자 선정

 

- 조합은 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.

 

 

 

사업시행인가

 

- 조합은 총회를 개최하여 사업시행계획에 대해 조합원의 동의를 얻어야 합니다.

 

- 조합은 사업시행계획서, 정관, 총회의결서 사본, 수용하거나 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서 등을 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다.

 

- 토지등소유자가 ① 시장·군수·자치구의 구청장 또는 ② 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하고자 하는 경우 사업시행을 원활하게 하기 위해 주택재개발 정비구역지정 고시 후 주민대표회의를 구성해야 합니다.

 

분양공고 및 분양신청

 

- 조합은 사업시행인가가 고시된 날부터 60일 내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다. 이 경우 분양신청기간은 토지등소유자에게 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 합니다.

 

- 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 내에 조합에 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다.

 

관리처분계획인가

 

- 분양신청기간이 종료되면 조합은 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 주택재개발 정비사업비의 추산액 및 조합원의 부담규모, 분양대상자의 권리명세 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다.

 

- 주택재개발사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리해야 합니다.

 

건축물 철거

 

- 조합이 건축물을 철거하려면 관리처분계획인가를 받은 후 철거예정일 7일 전까지 시장·군수에게 건축물 철거 신고를 하고 철거해야 합니다.

 

시공보증서 확인 및 착공

 

- 조합이 주택재개발사업의 시행을 위해 시장·군수 또는 토지주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위해 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다.

 

- 시장·군수는 착공신고를 받는 경우 시공보증서 제출여부를 확인해야 합니다.

 

일반분양

 

- 조합원 등 건축물 공급 대상자에게 공급하고 남은 건축물 또는 주택은 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반분양합니다.

 

 

 

 

완료단계

 

준공인가 및 사용허가

 

- 조합은 주택재개발사업 공사가 완료되면 시장·군수에게 준공인가를 받아야 하며, 준공인가를 하는 시장·군수는 공사의 완료를 지방자치단체의 공보에 고시합니다.

 

- 시장·군수는 준공인가 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 조합에 대해 허가할 수 있습니다.

 

이전고시

 

- 시장·군수가 지방자치단체의 공보에 공사완료를 고시하면 조합은 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다.

 

- 조합이 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고해야 합니다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시된 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득합니다.

 

등기촉탁

 

- 조합은 이전고시가 되면 지체 없이 지방법원지원 또는 등기소에 대지 및 건축물에 관한 등기를 촉탁해야 합니다.

 

- 주택재개발사업에 관해 이전고시가 된 날부터 촉탁등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 할 수 없습니다.

 

정비기반시설 등의 귀속

 

- 주택재개발사업의 시행으로 새롭게 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 주택재개발 정비사업의 시행에 따라 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 조합이 새롭게 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 조합에 무상으로 양도됩니다.

 

조합의 청산 및 해산

 

- 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 조합은 이전고시가 된 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다.

 

- 청산금의 지급절차가 완료되면 조합은 해산합니다.

 

재개발로 인해 피해를 보고 계신가요? 부동산개발변호사 김영진 변호사가 상황에 맞는 대처로 여러분의 문제를 깔끔하게 해결해드리겠습니다.