부동산 계약 체결시 권리관계 확인하기_부동산계약승소변호사

부동산 계약 체결시 권리관계 확인하기_부동산계약승소변호사

 

 

[부동산 계약 체결시 권리관계 확인하기]

 

 

부동산계약승소변호사 김영진 변호사

 

 

안녕하세요. 부동산계약승소변호사 김영진 변호사 입니다.

 

부동산매매계약을 체결할 때 부동산의 권리관계 등을 확인해야 하는데요. 부동산 계약 체결시에 매매당사자를 확인해야 하고 부동산 등기부, 토지대장과 임야대장 그리고 건축물대장 등을 확인해야 하고 토지이용계획확인서와 다른 권리 등을 확인 해야 하는데요. 많은 분들이 부동산 계약 체결시에 꼭 확인 해야 하는 것들을 놓쳐 피해를 보거나 사기를 당하는 당하는 경우도 비일비재 합니다.

 

 

 

 

매매당사자

 

매도인과 매수인

 

- 부동산 매매계약을 체결할 경우 매도인과 매수인이 매매계약의 당사자가 됩니다.

 

부동산 소유권자 확인

 

- 부동산 매매계약 시 매수인은 매도인이 부동산의 소유권자인지를 살펴야 합니다.

 

· 매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 본인 부동산인 것처럼 매도하는 경우에는 권한 없는 자의 처분행위가 되어 그 부동산 매매계약은 무효가 됩니다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.

 

부동산 명의신탁 금지

 

- 부동산의 명의신탁약정은 금지되므로 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 위험이 있습니다.

 

대리인

 

- 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 말하며, 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시의 효과는 직접 본인에게 귀속합니다.

 

대리인의 선임

 

- 매매당사자는 대리인을 선임할 수 있으며, 대리인을 선임하여 매매계약을 체결할 경우 매매계약에 따른 매매당사자의 법적 권리·의무는 대리인이 아닌 매매당사자에게 귀속됩니다.

 

대리권의 확인

 

- 매매당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 합니다.

 

- 계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장과 인감증명서를 함께 요구하여 이를 확인해야 합니다.

 

· 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 합니다.

 

· 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않습니다.

 

 

 

 

부동산등기부 확인

 

전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 부동산 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말하는데요. 등기기록의 사항의 전부 또는 일부를 등기소에 방문하여 서면으로 열람·발급받거나 대법원 인터넷등기소를 통해서 받아 확인해야 합니다.

 

토지대장 및 임야대장 확인

 

- 토지대장은 모든 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장을 말합니다.

 

- 임야대장은 토지의 지목이 임야인 경우에 그 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장을 말합니다.

 

토지대장 및 임야대장의 열람 및 등본 발급

 

- 지적소관청을 방문하여 열람 및 그 등본을 발급받으려는 경우

 

· 지적소관청을 방문하여 토지대장 및 임야대장을 열람하거나 그 등본을 교부받으려면 지적공부 열람·등본발급 신청서를 작성하여 제출해야 합니다.

 

건축물대장 확인

 

- 건축물대장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물의 사용승인서를 내준 후에 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관하는 대장으로 해당 건축물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는지 여부에 따라 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉩니다.

 

건축물대장의 열람 및 등·초본의 발급

 

- 직접 방문하여 열람 및 등·초본을 발급받으려는 경우

 

· 직접 방문하여 건축물대장을 열람하거나 등·초본을 발급받으려면 건축물대장의 표제부, 표제부의 전체면 또는 건물의 현황도 등에서 필요한 부분을 선택해 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장에게 신청하면 됩니다.

 

 

 

 

토지이용계획확인서 확인

 

- 토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정내용, 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류로써 토지이용계획확인서를 통해 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있습니다.

 

토지이용계획확인서의 발급

 

- 직접 방문하여 발급받으려는 경우

 

· 토지이용계획확인서의 직접 방문하여 발급받으려면 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 다음의 토지이용계획확인신청서를 제출해야 합니다.

 

다른 권리 확인

 

부동산 계약시 권리 등을 꼭 확인 해야 매수인은 소유권 행사의 제약에서 벗어날 수 있습니다. 간혹 부동산에 전세권, 임차권, 저당권 등이 설정되거나 가압류, 가등기, 가처분, 가압류가 되어 있는 경우 소유권 행사에 제약을 받을 수 있기 때문에 부동산 계약 전에 꼼꼼히 확인하고 진행해야 합니다.