경매를 통한 매수인의 부동산 취득_부동산경매승소변호사

경매를 통한 매수인의 부동산 취득_부동산경매승소변호사

 

 

[경매를 통한 매수인의 부동산 취득]

 

 

부동산경매승소변호사 김영진 변호사

 

 

안녕하세요. 부동산경매승소변호사 김영진 변호사입니다.

 

오늘은 부동산 경매를 통해서 매수인이 부동산을 취득할 때 소유권 등의 권리를 취득할 때 어떻게 해야 하며 부동산을 취득함으로써 세금의 납부는 어떻게 진행이 되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

매각대금을 전부 지급하고 소유권을 취득한 매수인은 소유권이전등기 및 말소등기의 촉탁을 위해 필요한 자료를 법원에 제출해야 합니다.

 

매수인은 등기에 드는 비용을 부담하는 외에도 부동산 취득에 따른 취득세, 인지세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등을 납부해야 합니다.

 

 

 

 

소유권 등 권리의 취득

 

- 법원에서 정한 매각대금지급기한까지 매각대금을 지급하면 매수인이 종전의 소유자를 상대로 등기절차를 밟지 않더라도 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 그러나 등기를 하지 않으면 부동산을 처분할 수 없으므로 부동산의 소유권 등 권리를 취득했다면 그에 대한 등기를 하는 것이 좋습니다. (「민법」 제187조 단서)

 

매각의 목적인 권리는 전세권, 지상권 등 다양할 수 있지만 소유권이 그 대부분을 차지하고 있습니다. 따라서 아래에서는 매각으로 인해 취득할 수 있는 권리 중 소유권을 중점적으로 살펴보겠습니다.

 

등기촉탁의 신청

 

- 매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보는 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기와 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에 촉탁합니다. (「민사집행법」 제144조제1항)

 

- 등기촉탁을 위해 매수인은

 

1. 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 1부

 

2. 부동산목록 4통

 

3. 부동산 등기사항증명서 1통

 

4. 토지대장 등기사항증명서 1통

 

5. 건축물대장 등기사항증명서 1통

 

6. 주민등록등본 1통

 

7. 등록세 영수증: 이전, 말소

 

8. 대법원수입증지: 이전 9,000원, 말소 1건당 2,000원(토지, 건물 각각)

 

9. 말소할 사항 4부

 

10. 등기필증 우편송부신청서

 

11. 매수인이 수인인 경우에는 등기필증 수령인 1인을 제외한 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서

 

를 법원사무관 등에 제출해야 합니다. [「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원재판예규 제1427호, 2013.1.28. 발령, 2013.2.1. 시행) 제52조제2항, 제52조의2 및 제54조]

 

법인등기부등본(초본), 주민등록등(초본), 토지대장 및 건물대장 등기사항증명서는 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다. 또한, 등록세 영수필확인서 및 통지서에 기재된 토지의 시가표준액 및 건물의 과세표준액이 각 500만원 이상인 경우에는 국민주택채권을 매입하고 그 주택채권발행번호를 기재해야 합니다.

 

- 말소등기 및 소유권이전등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다. (「민사집행법」 제144조제3항)

 

부동산 세금의 납부

 

- 경매를 통해 부동산을 취득한 경우에는 그에 따른 취득세, 인지세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등을 납부해야 합니다.

 

- 부동산 세금은 다음과 같은 방법으로 계산할 수 있습니다.

 

 

 

 

취득세

 

- 취득세 산식

 

취득세는 부동산의 취득에 대해서 부과되는 지방세로 다음과 같이 산정합니다. (「지방세법」 제8조제1항, 제10조제1항 및 제11조제1항)

 

취득세 = 부동산 취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율

 

취득세의 표준세율은 1000분의 40(농지는 1000분의 30)입니다. (「지방세법」 제11조제1항제7호)

 

- 취득세의 감면

 

지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다. (「지방세법」 제14조)

 

유상거래를 원인으로 2013년 1월 1일부터 2013년 6월 30일까지 취득한 주택이

 

취득 당시의 주택가액	감경정도	감경되는 경우
9억원 이하	산출한 취득세의 100분의 75을 감경	1. 1주택이 되는 경우 2. 이사, 근무지의 이동, 본인이나 가족의 취학, 질병의 요양 및 그 밖의 사유로 인해서 다른 주택을 취득했으나 종전의 주택을 처분하지 못해 일시적 2주택이 되는 경우 ※ 2.의 대통령령으로 정하는 일시적 2주택이 되는 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년 이내에 1주택으로 되지 않으면 경감된 취득세의 3분의 1을 추징함.
9억원 초과 12억원 이하	산출한 취득세의 100분의 50을 감경	1. 1주택이 되는 경우 2. 대통령령으로 정하는 일시적 2주택이 되는 경우 3. 12억원 이하의 주택을 취득하여 2 외의 다주택자가 되는 경우
12억원 초과	산출한 취득세의 100분의 25를 감경	제한 없음

 

다음 어느 하나에 해당하는 경우 위의 취득세 산식에 따라 산출된 취득세를 경감받습니다. (「지방세특례제한법」 제40조의2제1항 및 「지방세특례제한법 시행령」 제17조의2)

 

유상거래를 원인으로 2013년 7월 1일부터 2013년 12월 31일까지 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득해 ① 1주택이 되거나, ② 대통령령으로 정하는 일시적 2주택이 되는 경우에는 위의 취득세 산식에 따라 산출된 취득세의 100분의 50을 경감받습니다. (「지방세특례제한법」제40조의2제2항 및「지방세특례제한법 시행령」 제17조의2)

 

단, 일시적 2주택으로 취득세를 경감받고 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년 이내 1주택이 되지 않은 경우 경감받은 취특세는 추징됩니다. (「지방세특례제한법」 제40조의2제2항 단서)

 

취득세 감면 내용은 2013년 1월 1일 이후 최초로 취득한 경우부터 적용됩니다. (「지방세특례제한법」 부칙<법률11716호> 제2호)

 

 

 

 

인지세

 

인지세는 부동산의 취득과 관련해서 계약서와 그 밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우에 부과되는 세금으로 다음과 같이 산정합니다. (「인지세법」 제1조, 제3조 및 「인지세법 시행규칙」 제3조)

 

 

기재금액	세액
1천만원 초과 ~ 3천만원 이하	2만원
3천만원 초과 ~ 5천만원 이하	4만원
5천만원 초과 ~ 1억원 이하	7만원
1억원 초과 ~ 10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

 

지방교육세 및 농어촌특별세

 

- 이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세가 부과됩니다. (「농어촌특별세법」 제5조)

 

지방세법 제6조의 적용 대상이 되는 농지 및 임야에 대한 취득세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다. (「농어촌특별세법」 제4조제10호)