매매계약의 해제_부동산 매매 변호사

매매계약의 해제_부동산 매매 변호사

 

 

안녕하세요. 부동산 매매 김영진 변호사입니다.

오늘은 매매계약의 해제에 대해서 알아보겠습니다.

 

매매계약의 일방 당사자는 상대방의 계약의무의 위반 등을 이유로 일방적인 의사 또는 당사자 간에 별도의 약정으로 계약을 해제할 수 있습니다.

 

 

법정해제

 

◇ 법정해제의 발생요건

 

- 이행지체

 

· 매매계약의 일방 당사자가 그 채무를 이행하지 않은 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고(催告, 상대편에게 일정한 행위를 하도록 통지하는 것을 말함)하고 그 기간 내에 이행하지 않은 때에는 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제544조 본문).

 

· 매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 일방 당사자가 그 시기에 이행하지 않은 때에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제545조).

 

 

 

- 이행불능

 

· 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제546조).

 

◇ 법정해제의 효과

 

- 원상회복의무

 

· 일방 당사자가 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 합니다(「민법」 제548조).

 

- 동시이행의 항변권

 

· 매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있습니다(「민법」 제549조).

 

- 손해배상청구

 

· 일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조).

 

 

 

약정해제

 

◇ 약정해제의 발생요건

 

- 당사자들이 매매계약을 하면서 그 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있는 것을 약정할 수 있습니다.

 

· 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없습니다(대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결).

 

◇ 약정해제의 효과

 

- 당사자들이 매매계약을 하면서 해제 시 그 효과에 대해 약정할 수 있습니다.

 

- 약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다(대법원 1983. 1. 18. 선고 81다89 판결).