재개발 주택의 분양_부동산재개발변호사

재개발 주택의 분양_부동산재개발변호사

 

 

 

 

[재개발 주택의 분양]

 

 

부동산재개발변호사 김영진 변호사

 

 

 

안녕하세요. 부동산 재개발변호사 김영진 변호사입니다.

오늘은 재개발 주택의 분양에 대한 내용으로 알아보도록 하겠습니다.

 

재개발이나 재건축으로 인해 많은 분쟁으로 소송을 준비하거나 소송중이신 분들이 계시는데요. 궁금하신 점이 있거나 도움이 필요하신 분들은 안내 내용에 따라 문의를 주시면 성심성의껏 문제해결을 위해 힘쓰겠습니다.

 

 

 

 

주택분양

 

사업시행자는 사업시행인가가 고시된 날부터 60일 내에 분양공고 및 통지를 하고, 통지한 날부터 30일~60일 사이에 분양신청을 받아야 하고 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해서는 현금으로 청산을 합니다. 또한 사업시행자는 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장의 승인을 얻어 재개발임대주택의 분양대상자를 따로 정할 수 있으며, 사업시행자는 토지등소유자에게 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 조합원 외의 일반인에게 이를 분양할 수 있습니다.

 

토지등소유자 분양

 

사업시행자는 사업시행인가가 고시된 날부터 60일 내에 다음 사항을 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 ‘토지등소유자’라 함)에게 통지해야 하고 사업시행자는 사업시행인가가 고시된 날부터 60일 내에 다음 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다.

 

 

 

 

분양신청

 

분양신청은 통지한 날부터 30일 이상 60일 내에 해야 합니다. 단, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 연장할 수 있습니다.(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항)

 

분양신청을 하려는 토지등소유자는 분양신청서에 소유권의 내역을 적고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출해야 합니다.

 

우편으로 분양신청을 하는 경우에는 위의 서류를 준비하여 발송하되, 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 해야 합니다.

 

분양신청서를 받은 사업시행자는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음해야 합니다.

 

분양신청을 하지 않은 토지등소유자는?

 

사업시행자는 토지등소유자가 분양신청과 관련하여 다음의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 구분에 따라 해당하게 된 날부터 150일 내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산해야 합니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제47조제1항)

 

- 분양신청을 하지 않은 경우 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 경우 : 분양신청기간 종료일의 다음 날

- 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 경우 : 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날

 

청산금은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정합니다. 이 경우 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 추천하는 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있습니다. (「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제48조)

 

사업시행자와 토지등소유자 사이에 청산금 산정 협의가 성립되지 않는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 사업시행자는 수용절차를 이행하고, 토지등소유자에게 수용보상금을 지급할 수 있습니다.

 

사업시행자는 위의 기간 내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급해야 합니다.

 

 

 

 

분양 대상자

 

최초 임차인 선정의 경우

 

- 기준일 3개월 전부터 해당 정비구역 또는 다른 정비구역에 거주하는 세입자

- 기준일 현재 해당 정비구역에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물 소유자로서 주택분양에 관한 권리를 포기한 자

- 도시·군계획사업으로 인해 주거지를 상실하여 이주하게 되는 자로서 해당 시장·군수가 인정하는 자

 

최초 이후 임차인 선정의 경우

 

임차인의 자격은 무주택 기간과 해당 정비사업이 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위에서 오래된 순으로 해야 하며 특별시장·광역시장·도지사가 임대주택을 인수한 경우에는 거주지역, 거주기간 등 임차인의 자격을 별도로 정할 수 있습니다.

 

- 임대보증금과 임대료는 정비사업이 위치한 지역의 시세의 90/100 이하의 범위로 해야함

- 임대주택의 계약방법 등에 관한 사항은 「임대주택법」이 정하는 바에 따라야 함

- 관리비 등 주택의 관리에 관한 사항은 「주택법」이 정하는 바에 따라야 함