상가임대차 차임지급 및 연체

상가임대차 차임지급 및 연체

상가임대차계약을 체결했다면 임차인은 상가건물을 사용하는 대가로 임대인에게 약정한 차임을 지급해야 합니다. 만약 임차인이 상가임대차 차임을 2회 연체하는 경우 임대차계약 해지사유가 될 수도 있는데요. 오늘은 상가임대차 차임지급 및 연체에 대해 알아보도록 하겠습니다.

일반적으로 차임지급시기는 약정이 없다면 매월 말에 지급을 하게 됩니다. 문제는 종종 상가임대차 차임지급이 사정으로 인해 어려운 경우가 있는데요. 이 때에 자연스럽게 보증금에서 차임을 제하도록 요청을 하기도 합니다.

이와 관련하여 판결들을 살펴보면 상가임대차계약에서의 임대차보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되어, 임대인은 임대차보증금에서 연체차임 등 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 

그러나 임대차보증금이 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다.

다시 정리하자면 물론 보증금에서 차임을 제할 수는 있으나 이를 당연시 여겨 보증금이 있기에 차임지급을 거절하거나 연체에 따른 계약해지 등의 사유에 인정되지 않을 수 있습니다.

그렇다면 상가임대차 차임연체에 대한 부분을 좀 더 살펴봐야 할텐데요. 일단 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

상가임대차 차임 연체에서  2기란 차임의 지급시기를 기준으로, 예를 들어 1년에 한 번씩 120만원을 지급하기로 한 임대차의 경우에는 2년분의 차임, 240만원이 됩니다.

 

만약 연체액이 2기의 차임액에 해당하면 되고, 연속적으로 차임을 연체할 필요는 없습니다. 예를 들어, 매월 차임을 지급하기로 약정한 경우 연속해서 두 달의 차임을 연체한 때는 물론, 10월분 차임을 연체하고 11월분 차임은 지불하고 다시 12월 분 차임을 연체하면 총 2개월분의 차임을 연체한 것이 되어 상가임대차계약을 해지가 가능합니다.

위와 같은 규정은 강행규정으로서, 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효로 됩니다.

 

예를 들어, 1회분의 차임을 연체한 때에 계약을 해지할 수 있는 것으로 약정하거나, 2회 이상의 연체가 있으면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료한다는 약관조항은 임대인의 해지권 행사요건을 완화하여 임차인에게 불리하므로 무효로 인정됩니다. 이상 김영진변호사와 함께 상가임대차 차임지급 및 연체에 대해 알아보았습니다.