아파트 체납관리비 승계, 관리비 소멸시효

아파트 체납관리비 승계, 관리비 소멸시효

법무법인 우면 김영진 변호사

최근 상가 건물을 경매로 취득했는데 관리사무소로부터 전 소유자가 관리비를 체납하였으니 납부하라는 독촉을 받는데, 그 금액이 예상을 초과한다며 상담을 해 오는 사례가 많다. 사례를 보자. 의뢰인은 경매에서 상가 건물의 구분소유권을 낙찰 받았다. 관리사무소에서 약 5년 동안의 관리비가 체납되었다며 수 천 만원에 이르는 체납관리비를 납부하지 않으면 단전·단수 조치를 취하겠다고 통보해 왔다.

상가가 활성화되지 못하다보니 장사가 안 돼 관리비를 연체하다가 경매가 들어오자 야반도주한 경우, 관리단이 제대로 구성되지 않고 관리사무소도 관리를 부실하게 하여 관리비를 제대로 징수하지 못한 경우에는 체납관리비가 예상을 뛰어넘는 액수가 된다. 

집합건물법은 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다”고 규정하고 있다. 공용부분은 전체 공유자의 이익을 위하여 유지·관리되는 것이므로 공유자간에 그 채권을 특히 보장할 필요가 있기 때문에 이런 규정을 두고 있다. 이에 따라 관리규약에는 공용부분의 체납관리비를 전 구분소유자의 특별승계인이 승계하도록 규정하고 있다.

의뢰인이 승계하는 체납관리비는 어느 범위인지 따져보자. 먼저 체납관리비의 소멸시효는 3년이다. 특별한 사정이 없는 한 의뢰인이 소유권을 취득한 날로부터 역산하여 3년간의 체납관리비에 대해서만 책임을 지면된다.

승계되는 체납관리비는 공용부분에서 발생된 것에 한정되므로 전유부분에서 발생된 것은 제외된다. 공용부분에서 발생된 것 중에서도 건물 전체를 통일적으로 유지·관리하기 위해 일률적으로 지출되는 성격의 것만 승계된다. 

대법원 판례에서 인정된 것을 예로 들면, 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비가 여기에 해당된다. 하급심 판례 중에는 중앙집중식 난방 방식 건물에서 세대별 난방비, 유선방송사와 전세대가 일괄적으로 계약한 세대별 유선방송료는 제외된다고 한 사례가 있다. 연체료는 위약금의 성격으로 건물의 유지·관리와 직접 관련되지 않는 것이기 때문에 체납관리비에 대한 연체료는 승계되지 않는다. 결국 승계 범위는 케이스 바이 케이스로 판단할 문제다.

이와 같이 승계되는 것과 승계되지 않는 것을 꼼꼼하게 따져보면 된다. 의뢰인의 경우는 관리사무소에서 주장한 금액보다 훨씬 적은 금액만 책임지면 된다는 결론을 얻었고, 걱정을 들게 되었다.

의뢰인이 체납관리비 납부를 거부한다고 하여 관리사무소가 바로 단전·단수 조치를 취할 수는 없다. 의뢰인이 체납관리비를 일정기간 이상 연체할 때 비로소 단전·단수의 요건을 갖추기 때문이다.

매매로 구분소유권을 취득한 경우에도 마찬가지로 체납관리비 승계문제로 마음고생을 하다가 상담을 하러 오는 경우가 많다. 관리사무소가 주장하는 금액 전부를 책임져야 한다고 걱정할 필요는 없다. 다른 사람의 채무를 내가 승계한다는 것은 예외적인 일이 아닌가. 이때 내가 승계하는 채무 범위는 입법취지에 맞게 조정되는 것이 마땅하다.

<출처 : 한국경제신문>