일반재산 위탁개발 사업절차_부동산법전문변호사

일반재산 위탁개발 사업절차_부동산법전문변호사

 

 

[일반재산 위탁개발 사업절차]

 

부동산법전문변호사 김영진변호사

 

 

“일반재산의 위탁개발”이란 수탁기관이 위탁받은 일반재산을 지방자치단체의 장의 승인을 받아 개발하고 발생하는 수익을 지방자치단체에 내는 것을 말합니다.

 

위탁개발의 종류에는 분양형 개발, 임대형 개발, 혼합형 개발이 있으며 위탁기간은 분양형 개발의 경우에는 분양종료 시까지 5년이내, 임대형 개발의 경우에는 30년 이내, 혼합형개발의 경우에는 분양형 개발부분과 임대형 개발부분으로 나누어 정합니다.

 

위탁개발 재산은 준공됨과 동시에 그 소유권이 지방자치단체로 귀속하게 됩니다.

 

 

일반재산 위탁개발 사업절차

 

사업계획의 수립 및 승인
수탁기관은 개발대상 부동산의 현황, 개발가능성 검토, 개발방향 및 사업추진구조, 사업수지분석, 개발 후 운영계획 등을 포함한 사업계획안을 작성하여 지방자치단체에 제출하여야 합니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 56면).

 

지방자치단체의 장은 사업계획안을 승인하고자 할 경우에는 개발한 재산의 분양 및 임대방법, 수탁기관의 보수, 그 밖에 필요한 사항은 공유재산심의회의 심의를 거쳐 승인합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조의4제3항).

 

지방자치단체는 사업계획안을 종합적으로 고려하여 개발의 필요성과 사업계획안의 타당성이 인정될 경우 사업계획안을 문서로 승인(필요하면 별도의 실시협약 체결)하여야 합니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 56면).

 

 

시공사 선정 및 시공
공사의 규모 및 난이도, 공사비 대비 품질수준, 시공기간, 발주자의 관리상 효율성 등을 고려하여 발주 방법을 선택하고 사업의 규모나 특성, 시간적인 제약 등을 고려하여 설계·계약·시공을 순차적으로 진행하거나 동시에 병행하는 방법을 선택할 수 있습니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 57면).

 

설계·시공 관련 업체 선정은 투명성 확보 및 효율적인 업무 처리를 위하여 조달청에 의뢰하거나 국가종합전자조달시스템인 나라장터(G2B)를 이용하여 수탁기관이 자체적으로 선정하여야 합니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 57면).

 

수탁기관은 감리 및 시공자와 품질, 원가, 일정, 안전, 환경을 지도·감독하고 성과에 따른 공사대금 지급, 준공검수 및 준공금지급, 하자보수지시 등을 총괄 수행합니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 57면).

 

 

분양가 및 임대료 산정

분양가, 임대보증금 및 임대료, 관리비 등은 주변 시세 및 공신력 있는 기관의 조사자료 등을 참고하여 산정하되 공실의 최소화 및 장기적인 임대수익 제고를 위해 탄력성을 부여할 수 있습니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 57면).

 

분양 및 임대 방법
분양의 경우 「공유재산 및 물품 관리법」, 「건축물의 분양에 관한 법률」, 「주택법」 등 관계 법령에 따라 분양·매각하며 공개경쟁입찰에 의한 임차인(매수인) 선정 시에는 정부 지정 정보처리장치인 온비드 (http://www.onbid.co.kr) 등을 활용합니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 58면).

 

 

준공 후 정산 및 관리
수탁기관은 건물 준공(사용승인)에 따른 소유권 보존등기 완료 이후 제반 증명자료(청구서, 영수증, 세금계산서, 내부 결재서류 등)를 첨부하여 지방자치단체에 총 건축원가를 보고합니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 58면).

 

수탁기관은 확정된 공사원가와 실현된 수익률을 반영하여 사업수지 및 예상손익을 재분석한 사업계획서 변경안을 제출하고 지방자치단체는 이를 승인하여야 합니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 58면).

 

수탁기관은 정산기간 단위로 개발사업 관련 지자체별 및 물건별 대차대조표, 손익계산서 등 필요 서류를 작성하여 결산을 실시하고 남은 수익을 지방자치단체에 내야합니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 58면).

 

수탁기관은 위탁기간 중 운영효율성의 제고, 비용절감 등을 위하여 분양업무, 임차인 모집 및 시설관리(건물관리, 청소, 보안, 주차관리용역 등) 업무의 일부 또는 전체를 아웃소싱하는 것이 가능합니다(「지방자치단체 공유재산 관리·처분기준」, 58면).