개발제한구역에서의 용도변경_서초동재개발변호사

 

 

개발제한구역에서의 용도변경_서초동재개발변호사

 

 

안녕하세요. 서초동재개발변호사 김영진변호사입니다.
오늘은 개발제한구역에서의 용도변경에 관하여 알아보겠습니다.
개발제한구역에서는 건축물의 용도변경행위를 할 수 없는 것이 원칙이나, 주택을 고아원, 양로시설 또는 종교시설로 용도변경하는 행위, 주택을 다른 용도로 변경한 건축물을 다시 주택으로 용도변경하는 등 일정한 경우에는 특별자치도지사나 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아 용도변경 행위를 할 수 있습니다.

 

개발제한구역이란
개발제한구역이란 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하는 것을 모적으로 지정한 구역을 말합니다. 국토교통부장관은 개발제한구역의 지정목적에 맞게 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시, 군관리계획으로 결정할 수 있습니다.

 

 

개발제한구역에서의 용도변경
원칙적으로 개발제한구역에서는 건축물의 용도변경 행위를 할 수 없습니다. 다만, 예외적으로 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 허가나 신고를 하고 용도를 변경할 수 있는 경우가 있습니다.

 

1. 주택과 근린생활시설 간에 용도변경을 하는 행위

2. 주택을 고아원, 양로시설, 종교시설 또는 장애인복지시설로 용도 변경하는 행위
3. 주택을 다른 용도로 변경한 건축물을 다시 주택으로 용도변경하는 행위
4. 개발제한구역에서 공장 등 신축이 금지된 건축물을 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 별표 1 제5호라목에 따른 근린생활시설, 보육시설, 양로원 또는 종교시설로 용도변경하는 행위
5. 공장을 연구소, 교육원, 연수원, 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 제2조제7호에 따른 창고로 용도변경하거나 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령 제34조제1호에 따른 도시형공장으로 업종을 변경하기 위해 용도변경을 하는 행위
6. 폐교된 학교시설을 기존 시설의 연면적의 범위에서 자연학습시설, 청소년수련시설, 연구소, 교육원, 연수원, 도서관, 박물관, 미술관 또는 종교시설로 용도변경하는 행위

 

 

7. 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 제8조에 따라 가축의 사육이 제한된 지역에 있는 기존 축사를 기존 시설의 연면적의 범위에서 그 지역에서 생산되는 농수산물보관용 창고로 용도변경하는 행위
8. 기존 공항의 여유시설을 활용하기 위해 공항개발사업 실시계획에 따라 기존 건축물을 연면적의 범위에서 용도변경하는 행위
9. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 별표 1에 따른 건축 또는 설치의 범위에서 시설 상호 간에 용도변경을 하는 행위. 이 경우 기존 건축물의 규모·위치 등이 새로운 용도에 적합하여 기존 시설의 확장이 필요하지 않아야 하며, 주택이나 근린생활시설로 용도변경하는 것은 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지에 개발제한구역 지정 이후에 건축물이 건축되거나 공작물이 설치된 경우만 해당함
10. 기존 공공업무시설을 일반업무시설로 용도변경하는 행위

 

 

Q. 개발제한구역에 근린생활시설(일반음식점) 건축물을 소유하고 있어 이를 종교시설로 용도변경하려 합니다. 하지만, 개발제한구역법령상 주택에서 종교시설로의 용도변경은 가능하나, 근린생활시설에서 직접 종교시설로의 변경은 불가능 한 것으로 알고 있습니다. 그렇다면, 현재의 근린생활시설을 주택으로 용도변경한 후 다시 종교시설로 용도변경하는 것은 가능한지요?

A. 개발제한구역에서의 건축물의 용도변경은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제18조제1항에서 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제8호에 따라 대통령령이 정하는 범위 내에서 용도변경이 가능하도록 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 제12조제1항제8호에서의 건축물은 같은 법 제12조제1항제1호 또는 같은 법 제13조에 따른 건축물에 한정 하도록 하고 있습니다. 따라서, 같은 법 제12조제1항제1호에서 정하는 건축물은 같은 법 시행령 제13조제1항에 따라 같은 법 시행령 별표 1 제3호에서 말하는 주택을 일컫는 것으로서, 즉, 같은 별표 1 제3호에 따라 신축된 주택 또는 같은 법 제12조에 따라 존속중인 주택을 의미하는 것이므로, 질의와 같이 근린생활시설을 주택으로 용도변경된 주택을 다시 다른 용도로 변경하는 것은 허용이 불가능 할 것입니다.