부동산분쟁 변호사_전대차 계약 주의사항

부동산분쟁 변호사_전대차 계약 주의사항

많은 분들도 아시다시피 전대차 계약의 경우 임대인의 도움을 받아야 가능합니다. 특히 상가임대차의 경우 이러한 전대차계약이 빈번하게 발생하고 이에 따른 부동산분쟁도 끊임없이 유발되고 있는데요. 부동산분쟁 변호사에게도 이러한 전대차 계약에 대한 문의를 주시는 분들이 많아 오늘은 전대차 계약 주의사항에 대해 부동산분쟁 변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

우선 전대차 계약의 주의사항에 대해 살펴보기에 앞서 관계를 정리하여보면, 임대차 계약은 임대인과 임차인간의 관계를 이야기 합니다. 여기서 임차인이 만약 다른 사람에게 다시 임대를 한다면, 이것이 바로 전대차 계약인데요. 이에 따라 임차인은 전대인, 다시 임대하여 들어온 사람은 전차인이라고 지칭합니다.

이와 관련하여 부동산분쟁 변호사가 전대차 계약에 대한 법률을 확인해 본 결과, 민법 제629조 제1항 “임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”라고 규정하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 물론 임대인의 동의없이 전대차를 한다고 하여 불법은 아닙니다만 전차인은 임대인에게 권리를 주장할 수 없는 것을 확인하셔야 합니다.

가장 중요한 것은 전대차 계약에서 전차인이 법의 보호를 받을 수 있는지 여부입니다. 물론 주인의 동의가 있다면 전차인도 법의 보호를 받을 수 있습니다.

부동산분쟁 변호사에게 가장 많이 물어오시는 부분 중 하나가 바로 임대차 계약 시 전대차 계약이 남았음에도 전차인이 나가야 하는 것인지에 대한 부분입니다. 이 경우 민법에서는 전차인 보호를 위한 규정을 다음과 같이 명시하고 있습니다.

임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.(제631조) 그렇다고 해서 전차인이 남은 기간 전체를 주장할 수 있는 것은 아니다. 이 경우 전차인은 해지 통지를 받으면 6개월 후에는 나가야 한다. (제638조, 제635조)

물론 남은 기간을 모두 주장할 수 없지만 만약 해지 통지를 받은 뒤 6개월이 지나면 전차인은 해당 건물을 비워줘야 하는 것을 확인할 수 있습니다. 

다른 사례에서 주택임대차를 살펴보면, 만약 관련 부동산을 전대차 계약으로 들어갈 경우 전차인이 주민등록을 함으로 인해 임차인이 대항력을 취득하기 때문에 전차인도 주택임대차법의 보호를 받게 됩니다.

일반적으로 전차인이 법적인 보호를 받기 위해서는 전대인과 전대차 계약시 임대인의 동의를 구할 것을 조건으로 진행하는 것이 추후 문제가 발생하였을 때 대응할 수 있는 방법이 되는 것이기에 중요한데요. 해당 건물의 전체가 아닌 일부를 전대차 할 경우 물론 민법상 임차건물의 일부분을 타인에게 사용하게 하는 경우 임대인의 동의를 얻지 않아도 되지만, 재계약 시 문제가 발생할 수 있기에 모든 부분에서는 임대인의 동의를 구하는 것이 가장 중요합니다.

지금까지 부동산분쟁 변호사와 함께 전대차 계약 주의사항에 대해 살펴보았습니다. 최근에는 다양한 형태의 부동산 계약이 생김에 따라 이로 인한 부동산분쟁도 증가하고 있습니다. 이와 관련하여 도움이 필요하신 분은 언제든 부동산분쟁 변호사 김영진변호사와의 상담을 통해 합리적인 해결책을 찾으시길 바랍니다.