영세임대상인 보호를 위한 상가건물 임대차보호법

영세임대상인 보호를 위한 상가건물 임대차보호법

안녕하세요. 부동산변호사 김영진변호사입니다.

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인을 보호하기 위한 민법에 대한 특례를 규정한 법입니다. 상가건물 임대차보호법은 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임차인을 보호하기 위해 일정 보증금을 이하의 임차인에게 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호하고 있는데요. 오늘은 영세상인 보호하고 있는 상가건물 임대차보호법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

앞서 설명드렸듯, 상가건물 임대차 보호법은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임파인만을 보호하고 있습니다.

대항력부여

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인의 지위가 유지됩니다. 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다

임대차 존속기간의 보장

 임대차 존속기간의 보장은 즉, 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 보고 있습니다. 단, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장이 가능하며, 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

보증금의 증감청구권 및 증액 제한

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구하는 것이 가능합니다. 하지만 증액의 경우, 청구당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한됩니다.

우선변제권의 인정

임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 하고, 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우에는, 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다

소액임차인의 최우선변제권 인정

소액 임차인은, 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다

아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 합니다

- 서울특별시 : 5천만원 이하

- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 4천 500만원 이하

- 광역시(수도권정비계획법에 과밀억제권역에 포함된 지역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천만원 이하

- 그 밖의 지역 : 2천 500만원

 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다.

임차권등기명령제도

상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 상가건물 임대차보호법 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.

상가건물임대차보호법은 사회적, 경제적으로 약자인 영세임차인 보호와 안정된 경제생활을 위해 만들어진 민법 특례법입니다. 상가건물임대차보호법에 대해 더 궁금한 것이 있거나 소송이나 분쟁진행으로 인해 상담이 필요하신 경우 부동산변호사 김영진변호사를 찾아주시면 상가건물 임대로 인한 사건과 문제를 시원하게 해결해 드리도록 하겠습니다.