부동산계약변호사, 건물 임대차 계약

부동산계약변호사, 건물 임대차 계약

 

 

안녕하세요. 부동산계약변호사 김영진변호사입니다.

 

최근 임대차계약으로 인해 편의점의 불공정 계약이 문제가 되고 있는데요. 임대료를 부담하는 대신에 매출총이익을 가져가는 식의 임대차 계약후 불공정한 계약으로 피해를 보고 있습니다. 그래서 오늘은 임대차 계약에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임대차의 의의 및 적용범위

 

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기고 임대차 계약은 사적자치의 원칙에 따라서 임대인과 임차인의 계약에 따라 성립되지만, 임대차의 존속기간, 임차금의 지급, 계약의 해지 등에 관한 사항은 민법의 규정에 따르며, 특히 상가건물의 임대차인 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.

 

상가건물 임대차보호법의 적용범위

 

상가건물 임대차보호」은 상가건물의 임대차에 대해서 적용되지만 서울특별시: 3억, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역: 2억 5천만원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억 8천만원,  그 밖의 지역: 1억 5천만원의 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다.

 

임대인의 의무

 

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.

 

임대인의 보존행위

 

임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못하며, 임차인의 의사에 반해서 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인해서 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

 

 

임대차의 존속기간

 

민법의 규정

 

석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이 아닌 경우 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못합니다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 경우에는 이를 20년으로 단축하게 되는데요. 위의 기간은 갱신할 수 있고 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못합니다.

 

상가건물 임대차보호법의 규정

 

기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보지만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있고 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.

 

계약의 갱신

 

일반적 갱신

 

임대차 계약의 쌍방은 당사자의 합의로 임대차 계약을 갱신할 수 있습니다.

 

묵시의 갱신

 

임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않는 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그러나 당사자는 민법 제635조에 따라 해지의 통고를 할 수 있고 이 경우에 전임대차에 대해서 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인해서 소멸합니다.

 

상가건물 임대차보호법에 따른 계약갱신 요구

 

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만,

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해서 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 그렇지 않습니다.

 

 

 

 

임대차 계약의 해지

 

기간의 약정이 없는 경우

 

임대차기간의 약정이 없는 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고 상대방이 위 규정에 따른 통고를 받은 날부터 건물에 대해서는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.

 

기간의 약정이 있는 경우

 

임대차기간의 약정이 있는 경우에는 약정기간의 만료로 계약은 소멸하지만, 당사자 일방 또는 쌍방이 그 약정기간 내에 해지할 권리를 보류한 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 상대방이 통고를 받은 날부터 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.

 

임차인의 파산과 해지통고

 

임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 민법 제635조에 따라 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이 경우에 각 당사자는 상대방에 대해서 계약해지로 인해서 생긴 손해의 배상을 청구하지 못합니다.

 

차임연체와 해지

 

건물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

부동산계약으로 인한 분쟁이나 소송으로 아직까지 해결하지 못해 골머리를 앓고 계신분들은 부동산계약변호사 김영진변호사가 여러분의 문제를 해결해드리도록 하겠습니다.