상가임대차계약중 임차인의 권리_부동산계약분쟁변호사

상가임대차계약중 임차인의 권리_부동산계약분쟁변호사

 

 

[상가임대차계약중 임차인의 권리]

 

부동산계약분쟁변호사 김영진 변호사

 

 

안녕하세요. 부동산계약분쟁변호사 김영진 변호사입니다.
이번시간은 상가임대차계약중 임차인의 권리에 대해서 알아보겠습니다.

임차인은 상가건물의 사용·수익권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등의 권한을 가집니다.

 

 

 

 

사용·수익권
임차인은 임차상가건물을 사용·수익할 수 있는 임차권을 취득하게 됩니다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인에게 임차상가건물의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.

 

임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제7조, 「민법」 제621조제2항).

 

임대차등기협력청구권
당사자간의 반대약정이 없으면 임차인은 임대인에게 상가건물임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항).

 

다만, 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 등기청구권까지 주어져 있는 것은 아니므로 임대인이 협력하지 않으면 임대차등기를 할 수는 없습니다.

 

 

 

 

차임감액청구권
임차인은 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조).

 

임차인은 임차상가건물에 대한 공과부담의 증감 그 밖에 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인에게 장래에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).

 

부속물매수청구권 또는 철거권
임차인은 임차상가건물의 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제646조).

 

임차인은 부속물에 대해 임대인의 매수를 원하지 않는 경우 임차상가건물을 반환하는 때에 부속물을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).

 

 

 

 

필요비상환 청구권
임차인은 임차상가건물의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제1항).

 

필요비란, 임대차계약이 목적에 따라 임차상가건물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.

 

유익비상환청구권

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다(「민법」 제626조제2항).

 

유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소 판결).