주택임대차등기부 확인과 구성은?

주택임대차등기부 확인과 구성은?

주택임대차계약을 하기 전에 부동산등기부를 확인하고 부동산의 소유자가 과연 누구인지, 계약자가 자신이 계약 할 집주인과 일치를 하는지 확인해야 하는데요. 임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인에 해당합니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 일반적이지만 판례에 따르면 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람 또한 임대인이 될 수 있습니다. 

만약 주택의 소유자와 계약을 하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 하여 주택임대차등기부상의 소유자 인적 사항과 일치를 하는지 먼저 확인해야 하며 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 진행하는 경우에는 위임장과 인감증명서 요구를 반드시 해야 합니다.

위에서 언급되었던 주택임대차등기부란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 함께 부동산의 권리관계의 득실변경에 대한 사항을 적는 공적인 장부를 말합니다. 여기서 부동산의 표시는 부동산의 소재와 지번 그리고 지목과 구조 등에 대한 현황을 의미하며 권리관계는 소유권과 지상권, 지역권과 전세권, 권리질권, 채권담보권 그리고 임차권 등의 관한 설정과 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 그리고 소멸 등을 의미합니다.

또한 주택임대차등기부란 전산정보처리조직에 의하여 입력과 처리가 된 등기정보자료를 대법원의 규칙으로 정하는 바에 따라서 편성이 된 해당 등기소에 비치가 되어 있는 토지와 건물의 등기를 말하는 공부를 의미하며 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분이 되고 있습니다.

이 등기부는 표제부와 갑구 그리고 을구로 구성이 되어있는데요. 표제부에서는 표제부의 지번이 임차하려고 하는 주택의 번지수와 일치하고 있는지 확인을 꼭 해야 하며, 아파트와 연립주택 그리고 다세대주택과 같은 집합건물의 경우에는 표제부에 적혀 있는 동, 호수가 임차하려고 하는 주택의 동과 호수와 일치하는지 확인해야 합니다.

만약 임차하려고 하는 주택이 잘못된 지번 혹은 잘못된 동과 호수인데 임대차계약을 하게 되면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없게 되는 문제가 생기게 됩니다. 

예를 들어 주택임대차등기부에는 3층 303호라고 표시가 되어있는데, 현관문에는 102호라고 표시가 된 다세대주택을 임대하게 되면서 현관문의 호수인 102호로 임대차계약을 체결하고서 전입신고 또한 계약서에 적힌대로 102호로 전입신고를 하게 된 경우에는 임차인은 갖춰야 할 대항력의 요건에 해당하는 올바른 주민등록을 갖추지 못했기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없게 됩니다. 

갑구에서는 소유권의 변동과 가등기 그리고 압류등기와 가압류등기, 소유자의 처분을 금지하고 있는 가처분등기 등이 기재가 되어있는데요. 만일 단독주택을 임차할 때는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교하여 과연 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지 확인을 해야 합니다.

을구에는 소유권 이외의 권리에 해당하는 저당권과 전세권 등의 권리가 기재가 되며 저당권과 전세권과 같은 권리의 설정 그리고 변경, 이전과 말소등기 또한 기재가 되어있습니다. 이렇게 저당권과 전세권이 등기가 되어있는지 확인을 해서 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있는 주택이라면 피해야 하며 근저당의 설정금액이나 전세금이 현재 주택의 시가보다 적어서 안심해서는 안됩니다. 

이상 김영진변호사와 주택임대차 계약을 하기 전 주택임대차등기부의 확인에 대한 내용을 살펴보며 등기부는 어떤 구성으로 이루어져 있는지, 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보았습니다.