경매로 취득한 부동산소유권 방어_부동산전문변호사

경매로 취득한 부동산소유권 방어_부동산전문변호사

경매로 취득한 부동산에 대한 소유권을 취득했지만 취득한 해당 부동산에 다른 누군가가 계속 점유하고 있다면 불이익을 받을 수 있습니다. 이런 경우 부동산소유권 방어를 위한 몇가지 조치를 취할 수 있는데요. 오늘 부동산전문변호사와는 경매로 취득한 부동산소유권 방어를 위한 조치에는 어떤 것이 있는지, 그리고 실제 소유권 방어의 예시에는 어떠한 것이 있는지 확인해보도록 하겠습니다.

소유권 방어를 위한 조치

1. 명도소송

경매로 건물을 낙찰 받은 경우 인도명령 신청기간이 지나거나 채무자•소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산의 점유를 회복할 수 있지만, 매각대금을 납부한 후 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 유의하셔야 합니다.

2.부동산 관리명령

법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자•소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 할 경우 매수인은 그애 따른 손해를 떠안게 되는데요. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다. 

3. 부동산 인도명령

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했으나 채무자 또는 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있는 경우, 이로인한 피해를 막기 위해 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자•전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 신청할 수 없습니다. 

소유권 방어의 예

법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

보통 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 가치면으로 보나, 분쟁발생 확률을 따져봐도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 그렇기 때문에 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등의 행위가 어려울 수 있어 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 하며, 이는 당사자의 합의에 따르지만 만약 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다.

분묘가 있는 토지를 매수한 경우

만약 취득한 부동산에 분묘가 있으면 그 토지를 사용하는데 제한이 따를 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 토지에 분묘가 있는지와 만약 있다면 몇 기(基)가 있는지, 분묘기지권이 있는지 등의 여부를 확인한 후에 입찰을 판단하는 것이 좋습니다.

분묘기지권이 인정되는 경우에는 분묘 관계자와 이장에 관한 협의를 하는 것이 좋으나, 합의가 어려운 경우에는 분묘가 있는 부분의 땅을 분할해서 분묘 관계자에게 매도하는 방법도 있으며, 만일 연고자가 없는 무연고 분묘이거나 분묘기지권이 없는 분묘인 경우에는 관할 특별자치도·시·군·구청에 개장허가를 신청해서 허가를 받은 후 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있습니다.

부동산은 하나의 재산입니다. 경매로 시세보다는 저렴한 가격에 구입을 하려다가 여러 분쟁요소로 인해 자칫 더 큰 손해를 보는 경우도 종종 볼 수 있는데요. 부동산경매에 참여하기 전 확인해야 할 사항들에 대해 다시한번 살펴보시고, 이와 관련하여 도움이 필요하시다면 언제든 부동산전문변호사 김영진변호사에게 도움을 요청하시어 시원한 해결방법을 찾으시길 바랍니다.