부동산 권리 경매시에도 확인을_부동산경매분쟁변호사
안녕하세요. 부동산경매분쟁변호사 김영진 변호사입니다.
부동산 경매를 진행 할 때 매수인은 그냥 물건만 낙찰 받으면 될까요? 부동산에는 권리가 설정되어 있는 경우가 있기 때문에 그 부동산이 전세권이나 (근)저당권이 설정이 되어 있는지, 그 권리가 말소되거나 인수되는 권리인지 확인을 해보고 꼼꼼히 진행을 하는 것이 필요합니다.
말소·인수되는 권리의 확인
매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 (근)저당권, (가)압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.
(근)저당권
저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말하며, 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말하며, 경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. 또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권·압류·가압류·가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다.
(가)압류
압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말하며, 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다. 그리고 경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.
지상권·지역권
지상권은 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며, 지역권은 통행·일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 말하며, 경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다, 하지만 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
전세권
전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말하며, 경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 하지만 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.
가등기
가등기는 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기와 그 청구권이 시한부·조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기를 말하며, 경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. 그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
가처분
가처분은 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말하며 경매 물건에 설정된 가처분은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정된 경우에는 그 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않지만 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
유치권
유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말하며, 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.
법정지상권 및 분묘기지권
법정지상권은 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며, 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며, 경매 물건에 설정된 법정지상권 및 분묘기지권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.
(근)저당권, (가)압류, 배당요구를 한 전세권, 담보가등기, 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권·지역권·배당요구를 하지 않은 전세권·등기된 임차권·가처분 등은 말소되는 권리에 해당이 되며, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분, 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권·지역권·배당요구를 하지 않은 전세권·등기된 임차권·순위보전을 위한 가등기·가처분 등은 인수되는 권리를 말합니다.
경매는 단순히 재테크를 목적으로 하는 수단이 아니기 때문에 부동산 경매를 진행할 때는 자신이 관심 있는 부동산에 어떤 권리 등이 설정되어 있는지 확인하는 것이 피해를 줄일 수 있는 방법입니다. 이처럼 부동산 경매로 인해 피해를 보고 계신 분들이 있다면 부동산경매분쟁변호사 김영진 변호사가 여러분의 문제를 해결해드리겠습니다.
