[계약 체결 및 해석 사례] 가계약, 어떤 구속력을 갖는가?

‘가계약’. 이행하여야 하는가?

‘가계약’이라는 이름의 계약을 자주 보게 된다. ‘매매가계약’, ‘임대차가계약’, ‘경영권 및 주식양수도 가계약’, ‘공사도급(가)계약’ 등 다양하다. 계약 내용 자체에서 법적 구속력이 없다고 명시하는, 양해각서(MOU)와 같은 수준을 내용으로 하는 ‘가계약’ 등 다양한 모습이 있다.

일상생활에서 심심찮게 보이는 경우가 부동산 관련 ‘가계약’이다. 대충 이런 식이다. 임차인이나 매수인이 급한 사정이 있어 목적물을 찾는데 마침 그때가 매물이 귀한 시기다. 중개업소가 연락을 하여 마침 생각하던 조건과 얼추 비슷한 매물이 있다고 한다. “매물이 없어 문의가 빗발치고 있다. 이번 기회를 놓치면 물건 구하기가 어렵다”며 바로 계약을 해야 한다고 채근한다. “지금 당장 결정을 못하면 가계약금이라도 내놓고 내일 본계약을 체결하자”고 한다. 중개업자에게 가계약금을 지급한다. 생각해 보니 이런저런 이유로 본계약을 해서는 안 될 것 같다.

이 경우 가계약도 구속력이 이는가? 일방적으로 본계약 체결을 거부할 때 가계약금을 돌려받을 수 있을까? 그때그때 다르다. 가계약금 지급을 둘러싸고 어떤 합의가 있었는지가 중요하다. 쌍방이 합의한 내용과 그에 부여되는 구속력의 정도가 매우 다양하여 법적 성질과 효과를 파악하기가 쉽지 않다.

가계약이라는 이름으로 된 것이라도, 계약 내용을 이루는 모든 사항, 또는 본질적 사항이나 중요 사항에 대해 구체적인 합의가 되거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 본계약이 성립된 것이다. ‘계약은 지켜져야 한다’고 할 때의 계약이다.

교섭 과정에서 장차 합의에 도달할 내용에 대해 향후 교섭을 통해 확정하기로 하고 임시적으로 대략을 정한 가계약의 경우라면 계약으로서의 구속력이 없다. 이름을 붙이기 어렵지만, 흔히 말하는 ‘준비단계의 계약’이다.

계약의 주된 부분에 대해 대략의 합의에 도달한 경우라면 가계약도 구속력이 있다.

내용에 따라 예약 또는 조건부 계약으로 보아야 한다. 준비단계의 계약, 예약, 조건부 계약 모두 다양한 모습을 하고 효력도 제각각이다.

가계약의 내용이 매수희망자가 예약완결권을 행사하기로 하는 경우라면 매매예약이 체결된 것이고, 특정 조건의 성취 여부에 달린 것으로 하는 경우에는 조건부 계약이 된다.

그렇다고 하여 ‘준비단계의 계약’과 본계약, 매매예약, 조건부 계약 등을 구분하기도 쉽지 않다.

계약서 문언상 어떤 효력을 갖는 ‘가계약’인지가 명확하다면 그에 따라 해석하면 된다. 그것이 명확하지 않다면 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

그때그때 다르다는 이야기다. 재판 결과도 재판에 어떻게 대응하느냐에 따라 달리질 수 있다는 얘기다. 계약해석에 관한 법률 지식을 총동원 해야 한다.

이렇게 그때그때 다른 해석이 나오지 않게 하려면 계약을 체결할 때 ‘가계약서’를 제대로 작성야 한다. ‘가계약’이 어느 범위에서 어떤 효력을 갖는 것인지, 어떤 조건이 충족될 때 효력을 갖게 되는 것인지를 계약서에 반영하자. 분쟁에 휩싸이지 않고, 내 소중한 재산을 지키기 위해서는 꼼꼼하고 단호한 태도를 보여야 한다.